¿Qué es, para qué sirve y cómo calcular la rentabilidad de un inmueble?

Saber si un inmueble es rentable antes de efectuar su adquisición, es el primer paso para realizar una inversión segura. ¡Aprende cómo calcular la rentabilidad de un inmueble siguiendo estos pasos!

Para poder elegir la mejor propiedad en la que invertir, es importante conocer cómo calcular la rentabilidad de un inmueble. De esta manera, podrás realizar un cálculo previo de las ganancias que dicha inversión te reportará y, en todo caso, tener en consideración qué medidas se podrían tomar para que tu dinero invertido genere mejores rendimientos. 

Si, por otro lado, ya cuentas con un inmueble, pero te preguntas qué es más rentable: venderlo o alquilarlo, la siguiente información también te será de gran utilidad al momento de tomar la decisión definitiva. 

¿Qué es la rentabilidad de un inmueble?

La rentabilidad de un inmueble, también conocida como retorno de inversión (ROI por sus siglas en inglés, derivadas de Return On Investment) se refiere a las ganancias que se obtienen después de realizar la compra de una propiedad. Es decir, la diferencia que habrá entre la inversión que debes realizar y el precio que alcanzará la vivienda posteriormente, o bien, los ingresos que será capaz de generar por medio del alquiler. 

El ROI permite también calcular en cuánto tiempo empezarás a ver resultados positivos de tu inversión, y así fijar un precio de venta o renta que permita obtener un porcentaje de rentabilidad óptimo en un tiempo menor.

Ya que la rentabilidad del inmueble dependerá del uso que le des, a continuación, te explicamos como calcular la rentabilidad por alquiler y la rentabilidad por venta del inmueble. 

¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler?

  • Calcula la rentabilidad bruta
  • Calcula la rentabilidad neta

Calcula la rentabilidad bruta

El primer paso para calcular la rentabilidad bruta es saber cuál es el porcentaje de rentabilidad total que se pronostica de la inversión realizada. Para ello, deberás multiplicar el monto que recibes como renta mensual por la cantidad de meses que durará el contrato de alquiler, o en su caso, por 12 meses, si lo que deseas es calcular la rentabilidad anual. 

Por ejemplo, si cobras una renta mensual de 3 mil pesos, la operación a realizar sería: $5,000 (renta) x 12 (número de meses), lo que da como resultado $60,000. Este resultado deberás multiplicarlo por cien con la finalidad de obtener un porcentaje final. 

Posteriormente, esa cifra se dividirá entre la inversión inicial que se realizó para la compra del inmueble. Si, por ejemplo, tu propiedad costó 2 millones de pesos, la operación a realizar sería: 6,000,000 (resultado de la operación anterior) / 2,000,000 (inversión inicial) = 3%

El desglose de toda la operación realizada es: 

$5,000 (ingresos de renta) x 12 (meses) = 60,000 (ingresos brutos anuales)

$60,000 x 100 = 6,000,000 

6,000,000 x 2,000,000 (valor de la vivienda) = 3% (rentabilidad bruta)

Con base en el ejemplo anterior, el porcentaje de ganancia obtenido equivale al 3% durante un periodo de alquiler de un año. Sin embargo, este resultado no tiene en cuenta los gastos de mantenimiento, entre otros gastos que se derivan del uso de la vivienda. 

Calcula la rentabilidad neta

La rentabilidad neta del inmueble sirve para calcular las ganancias reales de la inversión, una vez descontados los gastos en los que se incurrió, incluyendo gastos de compra y gastos adicionales, como el pago de servicios, mantenimiento, entre otros. Estos gastos pueden dividirse en las siguientes categorías: 

  • Gastos de inversión inicial: son todos los gastos que se relacionan con la compra de la propiedad, ya sea que se haya adquirido de contado o por medio de un crédito hipotecario. Esto incluye gastos notariales y de escrituración, el costo total del crédito en el caso que aplique, así como comisiones de asesores inmobiliarios u otros intermediarios. 
  • Gastos fijos y de mantenimiento: son los gastos que toda vivienda genera, tales como el costo de los servicios básicos, predial o reparaciones indispensables para que la vivienda se mantenga en excelentes condiciones. 

Siguiendo con los ejemplos anteriores, para calcular la rentabilidad neta de un inmueble se deberán sumar todos los gastos y descontar la cantidad resultante de los ingresos anuales, antes de realizar la división correspondiente. 

Es decir, si los ingresos ascienden a 60,000 mil pesos, pero el total de los gastos equivale a 23 mil pesos, la operación a realizar sería la siguiente: 

$60,000 (ingresos) – 23,000 (total de gastos) = $37,000

$37,000 x 100 = 3,700,000

3, 700, 000 / $2,000,000 (inversión) = 1.85 % (rentabilidad neta)

¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble en reventa? 

Vender una vivienda puede ser la mejor opción si no te interesa tener que lidiar con inquilinos, darle mantenimiento a la vivienda y seguirte encargando de la administración del inmueble. 

En este caso, para calcular la rentabilidad de un inmueble que está destinado a su reventa, habrá que descontar del precio de venta final aquellos gastos derivados de la compra y mantenimiento de la vivienda, así como el costo de inversión inicial. El monto resultante, que corresponde al dinero recuperado, será multiplicado por cien y dividido entre la inversión inicial, tal como en el ejemplo anterior. 

Es decir, si vendieramos una vivienda cuyo costo fue de 2 millones de pesos, que ya incluyen todos los gastos de comprar una casa, a un precio de venta final de 3 millones de pesos,  las operaciones que se realizarán serían las siguientes: 

$3,000,000 (precio de venta) – $2,000,000 (inversión inicial y otros gastos) = $1,000,000

$1,000,000 x 100 = 100,000,000

100,000,000 / $2,000,000 (inversión inicial) = 50% (rentabilidad neta)

¿Cómo aumentar la rentabilidad de un inmueble?

  • Planea tu compra
  • Invierte en zonas con alta plusvalía
  • Realiza mantenimiento y remodelación constante

Planea tu compra

Al escoger un inmueble para inversión, es primordial que tengas en mente qué uso le darás en un futuro, ya sea el de arrendarlo o venderlo, puesto que dicho objetivo determinará tus necesidades de ubicación, tamaño y características del inmueble.

Así mismo, te recomendamos realizar una búsqueda exhaustiva y comparar tus opciones de inversión, hasta encontrar el inmueble que te ofrezca la mejor relación entre costo y beneficio. Recuerda que las mejores decisiones siempre son tomadas de forma premeditada. 

Invierte en zonas con alta plusvalía

Es recomendable escoger una ubicación favorable con base en tus planes a futuro, pero también es vital conocer la situación actual del mercado inmobiliario. Mantente informado sobre cuáles son las zonas con mayor aumento de plusvalía, en donde haya un excelente acceso a servicios básicos y que cuenten con planes de desarrollo urbano que aseguren un alza a futuro en los precios de venta.

Comprar una vivienda en zonas de alta plusvalía permitirá que el valor de tu inmueble sea mayor si decides venderlo. Al mismo tiempo, te brindará mayores beneficios al momento de alquilar, puesto que la demanda de vivienda será constante y con ello podrás asegurar mejores ingresos anuales. 

Realiza mantenimiento y remodelación constante

Una manera efectiva de aumentar el valor de tu inmueble es realizando las mejoras necesarias en su infraestructura y diseño. Todos los cambios realizados podrán servir para aumentar el valor de tu vivienda, ya sea que decidas venderla o alquilarla a precios más altos. 

Si por el momento tu inmueble no está siendo habitado, es preferible que procures mantenerlo en buenas condiciones, realizando limpieza constante y evitando que sus diferentes espacios comiencen a dar señales de descuido, pues esto podría afectar el valor del inmueble.

 

Ahora que has aprendido cómo calcular la rentabilidad de un inmueble, ¡estás listo para tomar la mejor decisión al invertir en tu patrimonio! Busca las mejores propiedades en venta en Vivanuncios, el portal inmobiliario más grande de México.  

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