¿Cómo diseñar un fraccionamiento? Tipos y requisitos para su construcción

Tener las posibilidades de edificar un fraccionamiento representará una de las mejores inversiones en tu vida. Aquí te explicamos cómo diseñar un fraccionamiento, los tipos que existen y los requisitos para construirlo

Poseer un terreno amplio en un espacio adecuado para la vivienda puede ser una de las mayores oportunidades que cualquiera puede tener. En general, con un predio de amplias dimensiones, la primera opción podría ser rentarlo a alguna empresa, destinarlo para la siembra o tenerlo para un uso personal.

Pero, ¿has pensado en la posibilidad de crear un fraccionamiento y obtener ganancias de él? Este tipo de zonas residenciales son una de las más redituables, ya sea que rentes las viviendas o las vendas.

Sin embargo, saber cómo diseñar un fraccionamiento y construirlo puede ser un proceso largo antes de que comiences a ver los frutos de tu esfuerzo. Sigue leyendo para enterarte de cuál es el proceso de su construcción y los lineamientos que debes seguir.

¿Qué es un fraccionamiento?

Un fraccionamiento es el resultado de dividir un predio o un terreno de grandes dimensiones en varias unidades más pequeñas. Lo más común es que estas unidades sean destinadas a la construcción de casas para hacer zonas residenciales. Sin embargo, también es posible que las lotificaciones se usen para fines industriales o comerciales.

En el caso de los fraccionamientos residenciales, estas divisiones corresponden a casas, pues el uso de suelo tiene que ser habitacional. Generalmente, son las grandes agencias inmobiliarias o constructoras las que se encargan de edificarlos. Para esto, son personas físicas las que suelen vender el terreno para estos fines o convertir el predio en un terreno en aportación.

Por otra parte, aunque no es tan común, hay particulares que optan por conseguir un gran financiamiento a través de diversos métodos, como un préstamo bancario o el conocido crowdfunding inmobiliario. Cuando este es el caso, la persona que empiece el proyecto debe tener una propuesta legal y atractiva. En eso radica la importancia de saber cómo diseñar un fraccionamiento.

A continuación, te explicamos cuáles son los tipos de fraccionamientos habitacionales para que identifiques el que más convenga para tus planes.

Tipos de fraccionamiento

  • Fraccionamiento residencial
  • Fraccionamiento residencial con viviendas de interés social
  • Fraccionamiento o colonia popular

Fraccionamiento residencial

Es el tipo de fraccionamiento más común que se puede encontrar, siendo aquellos en los que las casas se encuentran alineadas una con la otra. Algunos de estos espacios pueden contener zonas comerciales al interior y cierto equipamiento y diseño urbano.

La normatividad mexicana los clasifica en tres tipos:

  1. Habitacional o residencial de primer orden.
    • El 70% de los lotes no debe ser menor de 450 m2, el 15% de 300 m2, el 10% de 200 m2 o el 15% de 105 m2.
    • Debe plantarse un árbol por cada 10 m2 en espacios no construidos, por lote.
    • Cada construcción, o vivienda, debe tener un espacio sin construir, dependiendo de sus dimensiones.
    • La densidad de la construcción también depende del tamaño del lote donde estará.
    • Un 3% de la superficie que se venderá puede estar destinada a espacios comerciales.
    • Un 8% de la superficie que se venderá debe corresponder a áreas verdes.
    • Las avenidas principales tendrán una medida de 25 metros de ancho, las calles colectoras 20 metros, las alimentadoras 15 metros y los andadores 9 metros. 
    • Todo el fraccionamiento y cada lote debe tener redes de agua potable, drenaje, energía eléctrica, telefónica y de distribución de gas. También se necesita que exista un sistema de tratamiento de aguas negras, guarniciones y banquetas, alumbrado público, jardineras, señalamientos, nomenclaturas y casetas de vigilancia en puntos claves.
  2. Habitacional o residencial de segundo orden.
    • El 70% de los lotes no debe ser menor de 300 m2, el 10% de 200 m2 y el 20% de 105 m2.
    • Cada construcción, o vivienda, debe tener un espacio sin construir, dependiendo de sus dimensiones.
    • La densidad de la construcción también depende del tamaño del lote donde estará.
    • Un 3% de la superficie que se venderá puede estar destinada a espacios comerciales.
    • Un 10% de la superficie que se venderá se puede destinar a viviendas multifamiliares.
    • Las avenidas principales tendrán una medida de 20 metros de ancho, las calles colectoras 14 metros, las alimentadoras 12 metros y los andadores 5 metros. 
    • Todo el fraccionamiento y cada lote debe tener redes de agua potable, drenaje, energía eléctrica y telefónica. También se necesita que exista un sistema de tratamiento de aguas negras, guarniciones y banquetas, alumbrado público, jardineras, señalamientos y nomenclaturas.
  3. Habitacional o residencial de tercer orden.
    • El 75% de los lotes no debe ser menor de 200 m2 y el 25% de 105 m2.
    • Cada construcción, o vivienda, debe tener un espacio sin construir, dependiendo de sus dimensiones.
    • La densidad de la construcción también depende del tamaño del lote donde estará.
    • Un 5% de la superficie que se venderá puede estar destinada a espacios comerciales, 20% para viviendas multifamiliares, 15% para equipo urbano y 4% para áreas verdes.
    • Las avenidas principales tendrán una medida de 14 metros de ancho, las calles colectoras 12 metros, las alimentadoras 10 metros y los andadores 5 metros. 
    • Todo el fraccionamiento y cada lote debe tener redes de agua potable, drenaje, energía eléctrica y telefónica. También se necesita que exista un sistema de tratamiento de aguas negras, guarniciones y banquetas, alumbrado público, jardineras, señalamientos y nomenclaturas.

Fraccionamiento residencial con viviendas de interés social

La edificación de fraccionamiento de interés social suele ser supervisada por alguna de las instituciones de gobierno como el Infonavit y el Fovissste, pues son quienes usualmente ofrecen estas casas. Sin embargo, son constructoras o personas físicas las que llevan el proyecto y después lo venden o lo dan en aportación.

Por vivienda de interés social se entiende aquellas casas que cuentan con los requisitos mínimos para ser consideradas viviendas dignas. En general, se destinan para las personas con ingresos muy limitados o de bajos recursos, pues el costo de estas propiedades pueden estar por debajo de la mitad de una casa promedio.

Las características mínimas con las que debe contar una casa de interés social y, por tanto, que deben cumplir dentro de un fraccionamiento, son:

  • Los predios deben tener una superficie de entre 105 y 199 m2.
  • La densidad de la construcción no debe exceder el 60% del total del terreno.
  • Dentro del fraccionamiento, el 5% de la superficie total de este se permitirá para áreas comerciales, el 25% para viviendas multifamiliares, 15% para equipo urbano y 4% para áreas verdes.
  • Como mínimo, deben tener redes de telefonía, agua potable y electricidad, además de un sistema de tratamiento de aguas negras propio si no es posible que se conecte a la red municipal. También se requieren banquetas, calles pavimentadas, alumbrado público, mobiliario urbano y señalamientos.

Fraccionamiento o colonia popular

Tiene algunas semejanzas en cuanto a la forma, público objetivo y especificaciones con los fraccionamientos de interés social. Sin embargo, las colonias populares se identifican por el espacio de la ciudad que ocupan y cómo están constituidas.

Por lo general, no se encuentran delimitadas por alguna barda o cerca, y tienden a tener menos regulaciones o normas estrictas respecto a su constitución. Suelen ubicarse en zonas de urbanización progresiva, es decir, en donde comienza a instalarse equipamiento nuevo y más servicios públicos para solventar las necesidades de la población.

¿Cómo diseñar un fraccionamiento?

  • Consulta los requisitos para hacer un fraccionamiento del municipio
  • Asesórate con una agencia o constructora
  • Considera las necesidades de la zona e inclúyelas en el desarrollo
  • Elabora un primer plano y preséntalo

Consulta los requisitos para hacer un fraccionamiento del municipio

Antes de que inicies cualquier plan, debes tener muy presente lo que dicen los reglamentos de construcción y urbanismo del municipio en el que te encuentres. Debes regularizar el terreno en el que vas a construir, lo que incluye permisos de cesión municipal, licencia de fraccionamiento, gravamen del predio, certificados de uso de suelo y constancias.

Considera también que debes estar al corriente con el cumplimiento del pago del impuesto predial antes de empezar cualquier obra en el terreno. Después, todos los lotes del fraccionamiento tendrán sus propios pagos individuales.

Para este momento, es importante que ya tengas en mente qué tipo de fraccionamiento deseas y puedes construir. Recuerda que hay algunos tipos de construcciones que tienen restricciones para ser administradas, por lo que debes también dirigirte a las oficinas adecuadas para consultar los requisitos para hacer un fraccionamiento que necesitas cumplir previo a iniciar cualquier obra.

En esta parte también puedes revisar la viabilidad del proyecto, si es factible por la zona, si cuenta con el suficiente equipamiento urbano a su alrededor y si la necesidad de vivienda es conveniente. En ocasiones, el fraccionamiento puede llamar la atención de compradores desde su construcción por lo novedoso, generando así ganancias por preventa.

Asesórate con una agencia o constructora

Aunque es probable que, al querer hacer una inversión de este tipo, ya tengas conocimiento acerca de construcción y arquitectura, nunca está de más conseguir asesoría. Con una agencia inmobiliaria o una constructora, además de enseñarte cómo diseñar un fraccionamiento de acuerdo a tu gusto y planes, pueden ayudarte con otros detalles.

Por ejemplo, además de que tienen equipos de arquitectos e ingenieros capacitados, suelen tener contacto con empresas de materiales de construcción y conocer todos los trámites que se tienen que hacer para estos proyectos. Recuerda mantener tu idea y visión original, pero complementarla con la experiencia de quienes trabajan en la construcción de fraccionamientos.

Considera las necesidades de la zona e inclúyelas en el desarrollo

Cuando hablamos de las necesidades de la población, no solo nos referimos a comercios, escuelas u hospitales, que no dejan de ser importantes. Si ya has considerado esa parte, piensa también en cómo es el ambiente de la región y en la función que tendrán las casas.

Por ejemplo, si es una región calurosa, las casas que diseñes deberán tener espacios abiertos para permitir una ventilación natural y continua. El fraccionamiento resultará más atractivo en tanto más ayude a solucionar los problemas de la cotidianidad. 

Si dentro del espacio del fraccionamiento se encuentran otros servicios como los antes mencionados, le dará un valor agregado importante.

Elabora un primer plano y preséntalo

Ya que has pensado en todas las consideraciones y las opiniones de expertos, es momento de que presentes un primer plano de lo que planeas que sea el fraccionamiento. Esto debe incluir cómo harás la división de predios lotificación, qué medidas tendrá cada predio y su distribución.

También se debe incluir en la planeación cómo se van a colocar las redes de agua, electricidad, gas, drenaje, alcantarillado y telefonía, así como las áreas verdes y zonas comerciales. Por eso, recomendamos que hagas estos planes detallados con la ayuda de alguien que sepa del tema o se especialice en desarrollo de fraccionamientos y zonas habitacionales.

Con un plano elaborado, es más probable que consigas capital de financieras que vean en tu proyecto una manera segura de obtener ganancias. 

 

Una vez que tienes la idea de cómo diseñar un fraccionamiento, es el momento de que comiences a invertir en grande. Inspírate en algunas zonas de fraccionamientos exclusivos en las mejores ciudades del país. Empieza tu proyecto encontrando terrenos y propiedades en el portal inmobiliario de Vivanuncios.

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