Guía: ¿cómo funcionan las subastas de casas y cómo participar en ellas?

¡Descubre cómo funcionan las subastas de casas, una de las formas poco exploradas para adquirir una vivienda! Conoce las múltiples formas en las que puedes participar en una de ellas, desde los paquetes de viviendas del Infonavit hasta los remates bancarios

Cuando pensamos en adquirir una vivienda, pocas veces nos imaginamos opciones alternativas a las que conocemos. Por ejemplo, visitamos la oferta que tienen las agencias inmobiliarias o hacemos búsquedas de propiedades en plataformas. Sin embargo, existe otra opción no tan explorada pero muy conveniente.

Saber cómo funcionan las subastas de casas es primordial antes de que te decidas a invertir, pues hay múltiples formas de hacerlo y, por lo general, las instituciones tienen diferentes maneras de aceptar la inversión.

En México, el Infonavit es la mayor dependencia en la que puedes encontrar subastas de casas. Esta institución maneja la modalidad de “paquetes de viviendas”. Por otra parte, se encuentran los bancos o cualquier tipo de institución que pueda embargar viviendas.

Dependiendo de la situación en la que te encuentres o los fines para los que busques adquirir una o varias casas recuperadas, puedes escoger la opción que más te convenga. 

Revisa cómo funcionan las subastas de casas en el Infonavit y en otras instituciones para tomar una decisión informada y poder participar de una de las mejores formas para comprar una vivienda.

¿Qué son las casas recuperadas?

Las casas que van a ser subastadas por el Infonavit, a las que usualmente se les llama recuperadas, son aquellas que fueron recogidas por este instituto. El motivo principal suele ser el abandono debido a la imposibilidad de pago.

Para recuperar la inversión que se hace en los préstamos, instituciones como el Infonavit o los bancos optan por rematar las viviendas. El precio que estas alcanzan suele ser equivalente al monto que faltó para ser liquidadas. Es decir, muchas de ellas pueden llegar a costar el 40% de su valor inicial.

La institución es la que sienta los requisitos y los procesos que se llevarán a cabo para tener la oportunidad de participar en las subastas de casas. Para eso, debes considerar que no todas las instituciones ofrecen la compra de una sola propiedad, o tienen prospectos de clientes muy específicos.

¿Cómo funcionan las subastas de casas del Infonavit?

Aunque cualquiera puede consultar el catálogo de casas recuperadas de Infonavit, el proceso de adquisición es diferente. Las casas subastadas se ofrecen en un paquete de 10 y hasta 200 viviendas. La propuesta de oferta debe ser por todo el paquete, pues el Infonavit no oferta este conjunto en partes.

Esto significa que los clientes a los que se dirige la oferta son, en lo general, empresas inmobiliarias o desarrolladores. Este tipo de instituciones hacen reformas adecuadas para las propiedades, con el fin de dejarlas en las mejores condiciones posibles y venderlas. 

A pesar de que una persona no adquiera la propiedad desde el remate, tiene grandes posibilidades de adquirir el inmueble por un precio hasta 30% menor a su valor inicial. La mayor parte de las agencias inmobiliarias cuentan con una sección en sus plataformas para exhibir las propiedades que fueron adquiridas en una subasta.

Después de revisar el catálogo de casas recuperadas de Infonavit, hay que cumplir con una serie de requisitos para la participación en la subasta, lo cual garantiza que la oferta escogida al final del periodo de remate será cumplida. A continuación, te explicamos cómo funcionan las subastas de casas del Infonavit y lo que necesitas para participar en ellas.

¿Cuáles son los pasos para participar en las subastas de casas del Infonavit?

  • Realiza un pre-registro 
  • Revisa la convocatoria y haz visitas a las casas
  • Inscríbete al proceso y aclara dudas
  • Participa con tu oferta en cuanto se abra la subasta
  • Consulta los ganadores del proceso

Realiza un pre-registro

El primer paso después de saber cómo funcionan las subastas de casas del Infonavit, es presentarte como un posible comprador. Para hacerlo, debes presentar una serie de documentos y requisitos que el Infonavit solicita para admitir a una persona moral o física como un ofertante.

Es importante que consideres que la entrega de los documentos debe ser presencial, y se hace en Avenida de las Culturas 101, en la colonia San Pablo Xalpa, alcaldía Azcapotzalco de la Ciudad de México.

Aunque son varios los documentos a entregar, los más importantes son aquellos en los que se certifica el estatus de la empresa que va a adquirir la propiedad. Además, se requiere que el representante de la institución demuestre que no tiene adeudos o cuestiones legales que entorpezcan todo el proceso de venta de estas propiedades.

Revisa la convocatoria y haz visitas a las casas

A través de su portal, el Infonavit publicará la convocatoria general para indicar cuál será el proceso para participar en la subasta de viviendas. Por este medio también se darán a conocer especificaciones como la fecha. Con la fecha de inicio, sabrás el momento propicio para hacer tu oferta y propuestas para la adquisición de las propiedades.

La visita a los inmuebles también es muy importante y obligatoria, puesto que es así como constatarás el estado de la vivienda. A partir de esta, podrás generar tu oferta, que debe partir del avalúo catastral que el Infonavit ha sentado como punto de partida.

Inscríbete al proceso y aclara dudas

Las instrucciones para la inscripción se dan en el pre-registro y las fechas de inscripción se encuentran en la convocatoria. En el mismo domicilio en el que se entregaron los primeros documentos se deben llevar los nuevos requisitos para sentar la participación formal en el proceso.

Recuerda que se debe pagar una cuota de 3 mil pesos para garantizar la participación, la cual debe ser emitida por la persona física o moral que participará en las subastas de casas

Después de la inscripción, hay un plazo de dos días para que envíes tus dudas y preguntas acerca del proceso o de las propiedades. Esta te será contestada en máximo veinticuatro horas. Una vez terminado el periodo de tres días, comenzará la apertura de ofertas.

Participa con tu oferta en cuanto se abra la subasta

Quienes se hayan registrado, deben acudir el día y hora previstos por la convocatoria para entregar un sobre con su propuesta. Se requiere que el sobre contenga lo siguiente:

  • En una hoja membretada con la firma de la empresa y la cantidad ofertada, con la aclaración del plazo a pagar, no mayor a 90 días. Recuerda sellar el sobre con cinta adhesiva transparente.
  • Un cheque certificado, emitido a favor del Infonavit y con una cantidad que represente el 10% de la oferta. Esto se emplea como una garantía y seguridad de que el proceso se concretara.

Consulta los ganadores del proceso

El Infonavit ocupa alrededor de 7 días para recibir todas las ofertas, con la posibilidad de que el proceso se alargue unos cuantos días. El fallo suele darse el último día del proceso, mismo momento en el que se devuelven los cheques emitidos y sólo se conserva el que corresponde al ganador.

El Infonavit entrevistará a la persona o empresa que resulte ganadora de la subasta de casas. El contrato sólo se firmará cuando se lleguen a los acuerdos correspondientes, momento en el que la agencia inmobiliaria, de desarrolladores o cualquier otra modalidad de empresa, pasará a ser dueña del paquete de viviendas.

¿Cómo funcionan las subastas de casas por bancos?

Las casas embargadas por bancos en venta son recogidas por estas instituciones debido a la falta de pago de quien solicitó un crédito hipotecario. Cuando el banco se hace de la propiedad, la ofrece a una fracción del precio del inmueble, con el objetivo de recuperar su inversión. 

Considerando que la adjudicación del inmueble solo se puede llevar a cabo a través de un juicio, hay dos formas en las que una persona puede hacer con una de las casas embargadas por bancos en venta:

  • Cesión de derechos litigiosos: quien desee adquirir una casa que el banco está buscando atribuirse, puede solicitar a la institución que se le den los derechos sobre el juicio por falta de pago en un plazo determinado. Cuando este se gane y ya seas dueño del inmueble, se deberá pagar al banco alrededor de un 30% sobre el valor de la propiedad.
  • Cesión de derechos adjudicatarios: una vez que el banco gana el juicio, pone en venta el inmueble sin escriturar. El precio al que se vende se considera “de remate”, puesto que puede llegar a representar sólo el 60% del valor original. Una vez teniendo estos derechos, puedes continuar con el proceso normal de escrituración sin montos por precios de adjudicación.

Recuerda que no para todos los procesos se pueden aceptar los créditos hipotecarios, de la institución en la que compres la casa o en otra. Generalmente, este tipo de préstamos solo se aceptan para el segundo proceso.

También considera que, ya que ni el banco ni tú son dueños formales de la propiedad, no se pueden hacer visitas al interior de la propiedad a no ser que el titular del crédito hipotecario original lo permita. 

Acceder a las subastas de casas es una opción que tiene algunos riesgos, pero también puede ser una gran oportunidad de inversión. Revisa cómo funcionan las subastas de casas o los remates hipotecarios, además de unos consejos. Visita la sección de Vivanuncios que corresponde a este tipo de propiedades y aprovecha sus principales ventajas.

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