6 preguntas clave sobre cómo cambiar mi crédito hipotecario de VSM a pesos

¡Evita que tu crédito siga aumentando con el paso de los años! Vivanuncios te explica por qué se da ese incremento y cómo cambiarte a un crédito hipotecario en pesos

Dos de las dudas más recurrentes sobre créditos hipotecarios denominados en VSM son: «¿Cuánto aumenta anualmente la deuda?» y «¿Cómo cambiar mi crédito hipotecario de VSM a pesos? Para aclarar ambas preguntas, en Vivanuncios, el portal inmobiliario más grande de México, platicamos con Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil. 

Lo primero que debe quedar claro es que al tener un crédito hipotecario en VSM, el aumento que este experimenta de forma anual, implica un aumento a tu deuda y a la mensualidad. Por lo tanto, tu deuda crece tanto que se puede volver impagable ante momentos de dificultad económica, tales como la crisis generada por la pandemia.

Así que toma nota de esta información y compártela con otros derechohabientes como tú.

¿VSM, UMA? ¿Eso qué significa?

En enero de 2016, hubo cambios en la legislación en materia de desindexación del Salario Mínimo General (SM). A partir de entonces, se decretó que los incrementos a los ajustes a créditos hipotecarios en Veces Salario Mínimo (VSM) de Infonavit y Fovissste se determinarían a través de la Unidad de Medida y Actualización (UMA), siempre y cuando esta fuera menor al incremento a los salarios mínimos que se determine para el SM del año entrante.

La UMA es una unidad de referencia económica que se usa para actualizar el valor del pago de obligaciones, tales como multas, recargos, derechos, etcétera, y se incrementa en función de la inflación.

Asimismo, la UMA se utiliza para actualizar el valor de los créditos hipotecarios denominados en VSM, solamente cuando el incremento de la UMA es menor al incremento de los SM. Es decir, el ajuste se hace en función de lo que resulte menor entre el incremento al SM o el valor de la UMA.

Este año, el INEGI estableció que el valor de la UMA es de $89.62 pesos, mostrando un incremento de 3.15% en comparación con el año 2020, ya que se encontraba en valores de $86.88.

Veamos esto más claramente:

“Si se determinó que el incremento de la UMA para 2021, equivale al 3.14%, el aumento que van a tener la deuda y las mensualidades de los créditos denominados en VSM, va a ser de 3.14%”, explica Soto-Hay.

¿Cómo afecta todo esto mi deuda?

Muy sencillo: la deuda y la mensualidad de todas las personas que tienen un crédito hipotecario en VSM de Infonavit o Fovissste  aumentó el 1º de enero de 2021, en 3.14% por el ajuste a la UMA.

Con el anuncio del aumento de 15% al SM a partir del 1° de enero de 2021, ¿eso significa que ahora en ese porcentaje subirá mi crédito hipotecario?

Ante el anuncio de este incremento, la duda ha preocupado a muchos derechohabientes. Pero como explica Soto-Hay, el aumento al SM de $123.22 a $141.7 pesos (15%) no implica que en ese nivel va a aumentar tu crédito el primer minuto del 2021.

“El año pasado el incremento a los créditos hipotecarios de Infonavit y FOVISSSTE denominados en SM fue con base en las UMAS (6.77%) porque el incremento al SM fue más alto (9%) que la inflación. El valor de las UMAS se da a conocer a diario, pues es un factor de actualización de inflación, pero para efectos de los créditos hipotecarios mencionados, el ajuste surte efecto a partir del 1° de enero de cada año. De ese modo, la deuda se actualiza en función del incremento de la inflación que hubo entre el 1° de enero del año al 31 de diciembre del año anterior. En el caso de que sea menor el ajuste de la UMA que el incremento al SM, es decir, si el salario se incrementa 4%, pero la inflación fue de 8%, entonces nada más se incrementará en 4% la deuda”, asevera.

Para ilustrar el punto, veamos un ejemplo:

“Quien debía, por ejemplo, un millón de pesos al 31 de diciembre de 2020, a partir del primero de enero de 2021, debe un millón 48 mil pesos”, indica el directivo.

¿Puedo cambiar mi crédito de VSM a pesos?

Sin duda si lo puedes y debes hacer.

“Es importante que lo hagan. Soliciten el cambio a un crédito en pesos, a tasa fija y de preferencia a 15 años, o menos, dependiendo del tiempo que quede de vida del crédito original”, afirma Fernando Soto-Hay.

Las personas que tienen créditos hipotecarios de Infonavit o Fovissste en VSM y tienen un buen buró de crédito, pueden acudir a cualquier institución bancaria para solicitar la sustitución. De hecho, en años anteriores esta era la única opción que existía para cambiar tu crédito hipotecario de VSM a pesos, sin embargo, recientemente Infonavit lanzó su programa Responsabilidad Compartida. 

Esto aplica para quienes tienen créditos hipotecarios de Fovissste e Infonavit, tanto en crédito tradicional, como en Cofinavit.

¿Cuáles son los requisitos para cambiar mi crédito hipotecario de VSM a pesos? 

Para cambiar tu crédito hipotecario de VSM a pesos por medio del programa Responsabilidad Compartida de Infonavit, los requisitos son los siguientes:

  • El saldo pendiente de tu crédito debe ser igual o mayor al 30% de la deuda original y tener más de 13 años de antigüedad.
  • No haber presentado ningún incumplimiento con el pago mensual en los últimos 24 meses.
  • La deuda debe haber incrementado por lo menos 1.3 veces desde su obtención.

Por otro lado, si deseas realizar el cambio con una institución financiera perteneciente a la banca, deberás cumplir con otros requisitos como: 

  • Contar con un buen historial crediticio.
  • Ir al corriente con los pagos de tu crédito durante los últimos 12 meses.
  • Demostrar tu capacidad financiera por medio de comprobantes de ingresos.

¿Cómo cambiar mi crédito hipotecario de VSM a pesos?

  • Ingresa a Mi cuenta Infonavit: lo primero que deberás hacer es contar con un registro en el portal oficial de Infonavit. Este portal permite realizar un seguimiento del estatus de tu crédito hipotecario y pone a disposición de los usuarios un conjunto de trámites que pueden ser realizados en línea, tales como la inscripción al programa Responsabilidad Compartida. 

Si aún no tienes un registro, para crear Mi Cuenta Infonavit por primera vez, deberás tener a la mano tu Número de Seguridad Social (NSS), un correo electrónico personal, así como un número de celular. 

  • Dirigete a la sección «Mi crédito» y selecciona «Responsabilidad Compartida»: en esta sección podrás corroborar si eres candidato para acceder al programa, una vez cumplidos los requisitos que se mencionaron con anterioridad.
  • Lee los términos y condiciones: también dentro de este apartado encontrarás los beneficios que el programa Responsabilidad Compartida te proporcionará, así como los cambios en las condiciones de tu crédito. Lee la información sobre el descuento que se realizará a tu saldo pendiente, la cantidad que te resta por pagar, la nueva tasa de interés a la que accederás y el monto mensual que deberás ir abonando.
  • Acepta el convenio y finaliza el trámite: una vez que hayas leído la información de tu crédito y te encuentres conforme con el cambio, acepta los términos y condiciones del mismo y dando click en la opción “Sí”, una vez que el portal te pregunte si deseas concluir el trámite.

¿Qué tengo que hacer para pedir la sustitución con una institución bancaria?

Si deseas mudar tu deuda hipotecaria a un banco, el procedimiento se debe realizar directamente con la institución que has elegido, buscando un crédito bancario que sustituya al crédito hipotecario en VSM. 

Pero atención, porque debes cumplir con requisitos muy parecidos a los que se solicitan para obtener un crédito hipotecario por primera vez. El banco analizará tu buró de crédito y, en algunos casos, tendrás que comprobar ingresos. 

El procedimiento tarda alrededor de 30 días y es importante destacar que los gastos notariales son muy marginales porque no se paga Impuesto Traslativo de Dominio y en muchos casos los bancos los absorben. 

Es recomendable hacer el cambio cuando el mercado financiero tiene las mejores ofertas, evitando elegir elevadas tasas de interés.

Las 6 dudas más frecuentes sobre cambiar tu crédito de VSM a pesos

Porque sabemos que hay muchas preguntas sobre este tema, reunimos las dudas más comunes de nuestros lectores. Echa un vistazo y toma nota de lo que necesitas hacer:

  1. DANIEL: tengo un crédito Fovissste que empezó en mayo de 2017, en enero se actualizó gracias a las UMA, y la deuda aumentó 52 mil pesos más. ¿Se puede hacer cambio a pesos o ya está en pesos? ¿Algo para que no me afecte la UMA? Gracias.

FERNANDO SOTO HAY (FSH): Daniel, por supuesto que puedes cambiar inmediatamente tu crédito en veces salario mínimo de Fovissste a un crédito en pesos, tasa fija y mensualidad fija con un banco. En definitiva, vas a tener condiciones mucho más favorables.

  1. JUAN MANUEL: Buenas tardes, no entiendo. Si Infonavit me entregó el crédito, al acudir a un banco para que me haga el cambio de VSM a pesos, ¿entonces mi deuda será con el banco que me haga el cambio o con Infonavit?, ¿eso no afectaría la tasa de interés que me cobrarían?

FSH: el banco se encargará de saldar la deuda con Infonavit y ahora le deberás únicamente a la institución que haya hecho el cambio. Sin embargo, si lo haces pronto, Juan Manuel, la tasa de interés va a ser más baja de la que tienes con Infonavit, gracias a las excelentes condiciones crediticias actuales, además de que dejará de incrementar año con año tu deuda y mensualidad.

  1. ULISES: para los que estamos con mal historial crediticio, ¿no tenemos opción de cambiar nuestro crédito a pesos?

FSH: Hola, Ulises. Desafortunadamente no podrás cambiarlo por medio de un banco y, si tu crédito muestra atrasos en los pagos, tampoco podrás hacerlo con el Infonavit. Para hacer el cambio de VSM a pesos necesitas cumplir con ciertos requisitos, como estar al corriente en el pago de todas tus líneas de crédito reflejadas en el Buró de Crédito. Te sugiero que te pongas al corriente con tus deudas y en un año lo podrás sustituir una vez que se vea tu buen comportamiento.

Otra alternativa es vender la casa, con ese capital ponerte en orden con tus deudas y pagar el crédito en VSM. De esta forma, rentarás por un tiempo, pero ya tendrías sanadas tus finanzas para retomar el rumbo.

Hablamos de un año porque después de ese periodo los bancos tienen una visión más clara y pueden comprobar que la persona corrigió su situación financiera, aprendió de sus errores y ha entrado en una etapa de consolidación patrimonial. Esto significa que ya es una persona financieramente saludable.

  1. NORMA: Hola, buenas tardes. Desde hace 12 años pago un crédito Infonavit, mi deuda hoy es más grande que cuando empecé a pagar. Debo 234 mil pesos y hace poco fui a las oficinas del Instituto a pedir informes del cambio, pero me dicen que no puedo hacer nada. También me han comentado que incluso podría afectarme porque aumentaría el tiempo que me resta por pagar. ¿Habrá algo que pueda hacer?

FSH: Norma, desafortunadamente como tu deuda es de 234 mil pesos, no es posible que apliques para la sustitución de crédito hipotecario de veces salario mínimo a pesos con un banco, ya que el monto mínimo para tener esa posibilidad es de 300 a 350 mil pesos dependiendo del banco. Algunos toman 250 mil pesos, pero, por regla general, un banco considera deudas a partir de 300 mil pesos.

Por otro lado, el cambio no sería peor para ti. Necesitarás cambiarlo de VSM a pesos con un banco y con un nuevo plazo que sea menor al remanente del crédito original con Infonavit.

  1. ROCIO: Hola, tengo un crédito Infonavit (VSM) desde 2011 y a la fecha ha aumentado mucho. ¿Cómo sé a qué banco acudir para solicitar mi cambio?

FSH: Hola, Rocío. Todos los créditos Infonavit en VSM de más de 250 mil pesos que están al corriente en su pagos, cuyo titular tiene buen comportamiento en el pago de sus créditos reflejados en Buró de Crédito se pueden sustituir por uno en pesos tasa fija y mensualidad fija. Para saber qué banco es el mejor para ti es indispensable conocer a detalle tu perfil. Determinar cuál será mejor para ti depende de tu comportamiento crediticio, tu nivel de endeudamiento con otros financiamientos (automotriz, departamentales, etcétera) y otras muchas variables personales.

  1. ALFONSO: Buenas tardes, tengo un crédito Infonavit (en VSM) en combinación con un crédito bancario (a tasa fija). Quiero hacer mi cambio, pero en el banco al que fui me dijeron que no están enterados del proceso. ¿Con quién más puedo acudir?

FSH: Hola, Alfonso. Desde luego que es posible hacer el cambio de tu crédito bancario anterior junto con la porción del Cofinavit en VSM a otro banco en pesos, tasa fija, mensualidad fija por un plazo menor al que originalmente contrataste porque eres una persona que tiene un buen comportamiento en el manejo del crédito reflejado en Buró de Crédito, tienes empleo, etcétera. Todos los bancos lo hacen, te sugiero acercarte a otras instituciones bancarias.

En este punto es conveniente señalar que para elegir el banco que haga todas las sustituciones no hay una fórmula secreta, como decíamos antes, depende del perfil de cada cliente y del estudio que realicen de tu caso personal.

Para mayor información comunícate con Fernando Soto-Hay al correo fernando@tuhipotecafacil.com o al teléfono (55) 5540 0652.

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