Las 6 preguntas claves sobre cómo cambiar tu crédito hipotecario de VSM a pesos

¿Ya viste el estado de cuenta de tu crédito hipotecario? Te explicamos cuánto subió a partir de este año, por qué fue así y cómo cambiarte a pesos. 

Dos de las dudas más recurrentes sobre créditos hipotecarios denominados en veces salario mínimo (VSM) es cuánto aumenta anualmente la deuda y si es posible cambiarlo a pesos.

Para aclarar ambas preguntas, en Vivanuncios platicamos con Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil. Toma nota de esta información y compártela con otros derechohabientes como tú.

Lo primero que debe quedar claro es que al tener un crédito hipotecario en VSM, el aumento que se hace a este de forma anual, implica un aumento a tu deuda y a la mensualidad. Por lo tanto, tu deuda crece tanto que se puede volver impagable cuando no puedes hacer frente a estos incrementos.

¿VSM, UMA? ¿Eso qué significa?

Desde hace un par de años hubo cambios en la legislación en materia de desindexación del salario mínimo y se decretó que ahora los incrementos a los ajustes a créditos en VSM –incluidos los hipotecarios- serían a través de la Unidad de Medida y Actualización (UMA), siempre y cuando esta fuera menor al incremento de salario mínimo.

El INEGI estableció que el valor de la UMA para 2018 es de $80.60 pesos, o sea 6.77% más alta que los $75.49 pesos de 2017.

La UMA es la referencia económica para actualizar el valor del pago de obligaciones, como multas, recargos, derechos, etcétera, y se incrementa en función de la inflación. Como ya indicamos, la UMA se utiliza para actualizar el valor de los créditos hipotecarios denominados en VSM. El ajuste se hace en función de lo que resulte menor entre el incremento al salario mínimo o el valor de la UMA.

Veamos esto más claramente:

“Si, por ejemplo, la UMA se determina que para 2018 es de 6.77%, y el salario mínimo sube 3.9%, el aumento que van a tener los créditos denominados en VSM, va a ser de 3.9%, no de 6.77% de la UMA. Si, por el contrario, el incremento al salario mínimo fuera de 9%, y el de la UMA de 6,77% entonces el ajuste a la mensualidad y a la deuda de los créditos hipotecarios se haría en función de la UMA y no del salario mínimo porque la primera es menor”, explica Soto-Hay.

Entonces, ¿cómo afecta todo esto mi deuda?

Muy sencillo: la deuda y la mensualidad de todas las personas que tienen un crédito hipotecario en VSM aumentó el 1º de enero de 2018 3.99% por el ajuste al salario mínimo (que este año fue menor al incremento de la UMA).

¿Puedo cambiar mi crédito de VSM a pesos?

Sí. De acuerdo con Fernando Soto-Hay, las personas que tienen créditos en VSM y tienen un buen buró de crédito, pueden acudir a cualquier institución bancaria para solicitar la sustitución.

“Es importante que lo hagan. Soliciten el cambio a un crédito en pesos, a tasa fija y de preferencia a 15 años, o menos, dependiendo del tiempo que quede de vida del crédito original. Este año ya les afectó ese 3.99% pero si no lo hacen, el año que entra les va a costar más”, afirma.

Esto aplica para quienes tienen créditos hipotecarios bancarios, Fovissste e Infonavit, tanto en crédito tradicional, como Confinavit.

¿Qué tengo que hacer para pedir la sustitución?

Cabe señalar que el procedimiento se debe de realizar directamente con el banco, no es necesario acudir a las oficinas del Infonavit o Fovissste. Pero mucho ojo, porque debes cumplir con ciertos requisitos, como estar al corriente con todos tus pagos y no tener un retraso en los últimos 12 meses.

El banco analizará tu buró de crédito y, en algunos casos, tendrás que comprobar ingresos. El procedimiento tarda alrededor de 30 días.

Las 6 dudas más frecuentes sobre cambiar tu crédito de VSM a pesos

Porque sabemos que hay muchas preguntas sobre este tema, reunimos las dudas más comunes de nuestros lectores. Echa un vistazo y toma nota de lo que necesitas hacer:

1. DANIEL: Tengo un crédito Fovissste que empezó en mayo de 2017, en enero se actualizó gracias a las UMA, y la deuda aumentó 52 mil pesos más. ¿Se puede hacer cambio a pesos o ya está en pesos? ¿Algo para que no me afecte la UMA? Gracias.

FERNANDO SOTO HAY (FSH): Daniel, por supuesto que puedes cambiar inmediatamente tu crédito en veces salario mínimo de FOVISSSTE a un crédito en pesos, tasa fija y mensualidad fija con un banco. En definitiva, vas a tener condiciones mucho más favorables.

2. JUAN MANUEL: Buenas tardes, no entiendo. Si Infonavit me entregó el crédito, ¿por qué hay que acudir a un banco para que me haga el cambio de VSM a pesos?, ¿entonces mi deuda será con el banco que me haga el cambio o con Infonavit?, ¿Eso no afectaría la tasa de interés que me cobrarían?

FSH: De hecho, si lo haces pronto, Juan Manuel, la tasa de interés va a ser más baja de la que tienes con Infonavit, además de que dejará de incrementar año con año tu deuda y mensualidad. Esto es porque a los créditos en VSM que otorgó  Infonavit, a la tasa de interés hay que sumarles el efecto que tiene el incremento al salario mínimo o las UMAS, el que resulte menor. Justo lo que explicamos líneas arriba.

3. ULISES: Para lo que estamos con mal historial crediticio ¿no tenemos opción de cambiar nuestro crédito a pesos?, ¿Hay alguna otra forma?

FSH: Hola, Ulises. Desafortunadamente no. Para hacer el cambio de VSM a pesos necesitas cumplir con ciertos requisitos, como estar al corriente en el pago de todas tus líneas de crédito reflejadas en el Buró de Crédito. Te sugiero que te pongas al corriente con tus deudas y en un año lo podrás sustituir una vez que se vea tu buen comportamiento.

Otra alternativa es vender la casa, con ese capital ponerte en orden con tus deudas y pagar el crédito en VSM. De esta forma, rentarás por un tiempo, pero ya tendrías sanadas tus finanzas para retomar el rumbo.

Hablamos de un año porque después de ese periodo los bancos tienen una visión más clara y pueden comprobar que la persona corrigió su situación financiera, aprendió de sus errores y ha entrado en una etapa de consolidación patrimonial. Esto significa que ya es una persona financieramente saludable.

Supongamos que tienes una tasa de 8% en tu crédito de Infonavit y que hubo un aumento de 6% al salario mínimo y la inflación -que se mide a través de las UMAS-, fue de 5%.

Como el aumento de las UMAS fue menor al del Salario Mínimo, hay que sumarle el 5% a la tasa del crédito, lo que da como resultado una tasa real de 13%. Además, tu mensualidad subirá a partir del siguiente año en 5%. La tasa de interés que ofrecen los bancos hoy en día es de aproximadamente 10% pero con la enorme diferencia que es fija para el resto de la vida del crédito.

4. NORMA: Hola, buenas tardes. Desde hace 12 años pago un crédito Infonavit, mi deuda hoy es más grande que cuando empecé a pagar. Debo 234 mil pesos y hace poco fui a las oficinas del Instituto a pedir informes del cambio pero me dicen que no puedo hacer nada. También me han comentado que incluso podría afectarme porque aumentaría el tiempo que me resta por pagar. ¿Habrá algo que pueda hacer?

FSH: Norma, desafortunadamente como tu deuda es de 234 mil pesos, no es posible que apliques para la sustitución de crédito hipotecario de veces salario mínimo a pesos con un banco, ya que el monto mínimo para tener esa posibilidad es de 300 a 350 mil pesos dependiendo del banco. Algunos toman 250 mil pesos, pero, por regla general, un banco considera deudas a partir de 300 mil pesos.

Por otro lado, el cambio no sería peor para ti. Necesitarías cambiarlo de VSM a pesos con un banco y con un nuevo plazo que sea menor al remanente al del crédito original con Infonavit.

5. ROCIO: Hola, tengo un crédito Infonavit (VSM) desde 2011 y a la fecha ha aumentado mucho. ¿Cómo sé a qué banco acudir para solicitar mi cambio?

FSH: Hola, Rocío. Todos los créditos Infonavit en VSM de más de $250,000, que están al corriente en su pagos, cuyo titular tiene buen comportamiento en el pago de sus créditos reflejados en Buró de Crédito se pueden sustituir por uno en pesos tasa fija y mensualidad fija. Para saber qué banco es el mejor para ti es indispensable conocer a detalle tu perfil. Determinar cuál será mejor para ti depende de tu comportamiento crediticio, tu nivel de endeudamiento con  otros financiamientos (automotriz, departamentales, etcétera) y otras muchas variables personales.

6. ALFONSO: Buenas tardes, tengo un crédito Infonavit (en vsm) en combinación con un crédito bancario (a tasa fija). Quiero hacer mi cambio, pero en el banco al que fui me dijeron que no están enterados del proceso. ¿Con quién más puedo acudir?

FSH: Hola, Alfonso. Desde luego que es posible hacer el cambio de tu crédito bancario anterior junto con la porción del Cofinavit en VSM a otro banco en pesos, tasa fija, mensualidad fija por un plazo menor al que originalmente contrataste porque eres una persona que tiene un buen comportamiento en el manejo del crédito reflejado en Buró de Crédito, tienes empleo, etcétera. Todos los bancos lo hacen, te sugiero acercarte a otras instituciones bancarias.

En este punto es conveniente señalar que para elegir el banco que haga todas las sustituciones no hay una fórmula secreta, como decíamos antes, depende del perfil de cada cliente y del estudio que realicen de tu caso personal.

Para mayor información comunícate con Fernando Soto-Hay al correo fernando@tuhipotecafacil.com o al teléfono (55) 5540 0652.

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Guadalupe Sandoval
La autora es editora web de Vivanuncios, síguela en Twitter.

25 Comments

  1. Tengo un crédito hipotecario fovissste desde agosto del año pasado a la fecha a aumentado tanto en tan poco tiempo y en lugar de bajar el monto del crédito aumentó 67000.00. aclaro que mi descuento es quincenal vía nómina con el 30% de mi sueldo. Da pánico ¿cuánto va aumentar? me siento totalmente desmotivada y con el propósito de renunciar totalmente a éste. ¿qué debo hacer?

    1. Hola, Elizabeth. Gracias por escribirnos, primero debes acercarte a Fovissste para pedir una aclaración de tus dudas, ya que es la institución que te otorgó el crédito. Nuestra recomendación es que si tu crédito está en VSM lo cambies a pesos, para ello debes ir directamente al banco como lo exponemos en la nota, de lo contrario tu deuda seguirá creciendo: https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/comprar-casa/cambiar-credito-hipotecario-vsm-pesos/

  2. Hola, en la nota no se explica como la institución bancaria va a hacer el cambio de vsm a pesos, esto es, según lo entiendo, a partir de un credito que sirva para pagar el de infonavit y quedarme con una deuda con el banco que no aumente y que sea fija a 15 años??

    1. Hola, Martín. Gracias por escribirnos. En la nota se menciona a grandes rasgos en qué consiste el proceso, pero cada caso es distinto y requiere asesoría personalizada. Por lo que te recomendamos acudir de manera directa a la institución bancaria para que te brinden la asesoría que requieres.

      1. muchas gracias Guadalupe, si voy al infonavit ellos no me darán esa asesoría verdad? hay que asistir a la institución financiera de donde se me descuenta el pago para el crédito del infonavit?

  3. Para los que estamos con mal historial crediticio no tenemos la opción de cambiar nuestra crédito a pesos de alguna otra forma??

  4. Buenas tardes no lo entiendo si infonavit me entrego el credito porque hay que acudir a un banco para que me haga el cambio de vsm a pesos entonces mi deuda sera con el banco que me haga el cambio o con infonavit y esto no afectaria la taza de intereses que me cobrarian

  5. Tengo un crédito de fovissste que empezó en mayo de 2017, en enero se actualizó gracias a las UMA, y aumentó la deuda 52 mil pesos más, se puede hacer cambio a pesos o ya está en pesos? algo para que no afecte UMA? gracias

  6. Hola, buenas tardes, le expongo que hace 12 años pago un crédito de Infonavit, mi deuda es hoy mas grande que cuando empecé a pagar. Hace dos semanas me di a la tarea de ir a las oficinas a preguntar sobre esto, ya que cuando obtuve este credito era de 200000 más los intereses obvio, pero al día de hoy, aún con que voy corriente con mis pagos debo 234000 y me comenta el asesor que me atendió que no puedo hacer nada, y que pasarlo a pesos sería peor para mi, porque afectaría y aumentaría el tiempo que me resta para pagar, me siento sin salida.
    Habrá algo que pueda hacer? mis pagos quincenales ya casi son mas grandes que lo que me queda para vivir.
    Agradeceré cualquier información que pueda proporcionarme.

    Saludos!

  7. Hola, tengo un crédito Infonavit (vsm) desde el 2011 y a la fecha a aumentado mucho ya he hablado (abril 2018) al Infonavit para solicitar información para cambiarlo a cuota fija pero hasta la fecha dicen que no hay cambios. ¿Cómo se a qué banco debo acudir para solicitar lo de su publicación?

    Agradeceré mucho su comentario.

    Saludos

  8. hola buenas tardes, tengo crédito Infonavit combinado con un crédito bancario , el crédito bancario es tasa fija. y el Infonavit es vsm lo tramite en 2015 y a la fecha el crédito Infonavit. lejos de bajar. a aumentado. acabo de acudir a la institución bancaria para tratar de cambiar el vsm a pesos. pero me dicen que ellos no están enterados del proceso incluso me dijeron que no se podía realizar. les comente que ya era posible. y me dejaron pendiente para los siguientes días. si ellos no tienen información con quien mas pudiera. acuidir. ? o como le hago ? gracias.

  9. si paso mi deuda infonavit de vsm a pesos con una institucion bancaria, este cobrará intereses del saldo que yo tenga por liquidar?

  10. Buenas tardes, muy interesante su nota.
    Tengo un crédito Fovissste desde 2015, actualmente debo más que al inicial el crédito por lo que estoy en proceso de cambiar el crédito a pesos.
    No sabía que la actualización a la deuda se definia por el aumento que fuera menor entre la UMA y el salario mínimo. Verificando la actualización del 2018 de mi deuda veo que me aplicaron el aumento del 6.77% correspondiente a la UMA y no el 3.99% del salario mínimo que es menor. ¿Hay algo que pueda hacer para que me apliquen (corrijan) el porcentaje menor?

    1. Hola, Guillermo. Te sugerimos contactar a Fernando Soto-Hay para resolver tu duda a detalle. Puedes ver su contacto al final de la nota.

  11. Hola, para realizar el cambio de credito Fovissste a bancario es necesario tener la escritura original? El sismo de la CDMX dañó el edificio donde tenían mis escrituras y solo tengo una copia certificada, aún no me entregan la original. Me gustaría saber requisitos para mudanza de crédito. Gacias

    1. Hola, Eve. Te sugerimos consultar tu duda con Fernando Soto-Hay. Puedes ver sus datos en la parte final de la nota. Saludos.

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