Guía de avalúos inmobiliarios

¿QUÉ SON LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS, PARA QUÉ SIRVEN Y CUÁNTO CUESTAN? ENCUENTRA AQUÍ TODAS LAS RESPUESTAS A TUS DUDAS.

¿Vas a comprar o vender una casa y no estás seguro de qué precio ponerle o cómo saber si realmente cuesta lo que pide el dueño por ella? No te preocupes, no eres el único. Para resolver lo anterior, existe la figura del avalúo inmobiliario. Dicha estimación ayuda a dar claridad acerca del valor real de un inmueble, más allá de cualquier apreciación personal.

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¿Qué es un avalúo inmobiliario?

El avalúo inmobiliario brinda confianza a compradores y vendedores al determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Se le define como un reporte sobre un inmueble que analiza tanto el estado físico del mismo, como de su entorno para estimar su valor en ese contexto y en un tiempo determinado. 

“Las metodologías de valuación son universales, pero normalmente se utilizan tres enfoques”, indica Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México.

El primero es el enfoque de costos, se trata del más básico en el que se determina el costo de los ladrillos, el valor de suelo, de todas las instalaciones especiales y complementarias. El resultado indica lo que costaría reponer ese inmueble.

Asimismo, está el enfoque de mercado que implica tomar una ‘fotografía’ de lo que está sucediendo en el mercado en un momento determinado, en una zona o radio cercano al inmueble que se valuará. En este enfoque se obtiene una serie de muestras y, a través de métodos estadísticos, se calcula el valor de esa propiedad.

“Luego se hace un proceso de homologación en el cual se premia o se castiga el inmueble sujeto y eso te lleva a un valor unitario homologado promedio que después aplicas a la superficie de construcción de ese inmueble y te da el valor de mercado, por lo que -en teoría-, debería poder venderse en un lapso de 30 a 90 días más o menos”, detalla el directivo.

También está el método de capitalización de rentas que sirve para estimar el valor del inmueble de acuerdo a lo que puedes exigir por explotarlo en alquiler, es decir, cuánto te van a pagar mensualmente descontando mantenimiento e impuestos.

Estos tres enfoques son los fundamentales, lo que cambian son las normativas a aplicar según el país o estado donde se lleve a cabo la valuación y su propósito. Por ejemplo, si el avalúo tiene una finalidad hipotecaria, o sea, si lo que se quiere es determinar el valor de un inmueble para solicitar un crédito hipotecario en México, la valuación debe cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si se habla de algún requerimiento fiscal, se aplica un avaluó catastral donde cada municipio emite distintas normativas a través de sus catastros.

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Tipos de avalúo inmobiliario

Ya hemos establecido que la principal función de un avalúo inmobiliario es ofrecer claridad acerca del valor real de un inmueble. Tanto el comprador, como el vendedor en una operación inmobiliaria pueden solicitarlo. Al primero se le pide el avalúo como un requisito para obtener un crédito hipotecario, al segundo, le sirve para saber cuál es el precio de mercado de su casa o departamento.

Pero un avalúo inmobiliario es muy útil no solo al momento de vender (o rentar) un inmueble o solicitar un crédito hipotecario para comprarlo, sino también para hacer el cálculo o rectificación de impuestos y para asegurar un inmueble. Entre los distintos tipos de avalúos relacionados con un inmueble están los siguientes:

TIPO DE AVALÚO FUNCIÓN
Avalúo hipotecario Determina el valor del inmueble para solicitar un crédito hipotecario
Avalúo fiscal o catastral Sirve como sustento para el pago de impuestos, como el ISAI o el predial

 

Avalúo comercial Estima el valor de un inmueble para saber en cuánto puedes vender o comprar una propiedad
Avalúo para determinación de rentas Es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciados a periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes
Avalúo para seguro Determina el costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad, usualmente excluye el valor del suelo
Avalúo para expropiación Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza este avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y estimar el valor a pagar por ellos
Avalúo para medir el potencial de desarrollo Sirve para conocer el máximo valor del suelo de acuerdo al tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad

Fuente: Tinsa México

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¿Cómo es el proceso de valuación inmobiliaria?

Los tipos de valuación inmobiliaria más comunes son el hipotecario, el comercial y el de rentas. En el avalúo hipotecario, el valuador profesional acude a la vivienda y hace una inspección meticulosa del entorno y de la casa misma. Se analizan entre otros aspectos: la construcción, su distribución, acabados, calidad, estado de conservación, remodelaciones y cercanía con medios de transporte y servicios. Posteriormente, el valuador debe buscar viviendas que se puedan comparar con la que está analizando. Una vez que tiene toda esa información, puede generar el avalúo. En este caso, el valuador deberá estar registrado en la Sociedad Hipotecaria Federal.

Si bien el acreditado puede escoger a la unidad de valuación (UV), la mayoría de los bancos tienen ya una lista de proveedores para elegir. En el caso del directorio de Unidades de Valuación Infonavit y Fovissste, es posible elegir casi cualquier UV que se encuentre en el padrón de la SHF.

En una valuación comercial también se toman en cuenta aspectos de construcción, características del inmueble, ubicación, servicios e infraestructura. En el caso del alquiler inmobiliario, el precio de una renta tiene que ver con muchos factores, como ubicación, número de baños, recámaras, estacionamiento, estado de las habitaciones, servicios y mobiliario en caso de contar con este.

¿Qué relación hay entre el precio de avalúo y el precio final de venta?

Idealmente, el costo final de una propiedad debería ser muy parecido al que estima el avalúo inmobiliario, pero a menudo influyen otros factores. Por ejemplo, si el dueño tiene una emergencia económica y le urge vender su inmueble, puede bajar el precio para cerrar rápido el trato; o si el comprador realmente quiere quedarse con una casa o un departamento, puede ser que esté dispuesto a elevar su oferta para asegurarse de ello. Ese tipo de situaciones son las que, al final, distorsionan esos valores (entre valor de oferta, de avalúo y de cierre) y no quiere decir que esté bien o mal, simplemente implica que se van generando correcciones en el valor.

Requisitos para llevar a cabo un avalúo inmobiliario

Entre los documentos que se deben presentar para que un valuador profesional lleva a cabo su labor están la escritura de la propiedad, los planos arquitectónicos, la boleta predial, la boleta de agua y el oficio de terminación de obra para vivienda nueva. De preferencia, cerciórate de los requisitos que solicita la entidad financiera a la que solicitarás tu crédito hipotecario.

¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?

No es lo mismo que contrates un avalúo a un profesional independiente que a una empresa o un banco. Se manejan tarifas diferenciadas.

“Existen diferentes metodologías para determinar los honorarios de este servicio. Una de ellas es la que llevan a cabo las instituciones de provisión de vivienda como Infonavit o Fovissste, que cuentan con una cuota fija para la realización de los miles de créditos que otorgan anualmente. Este importe generalmente oscila entre 800 pesos y 1,200 pesos, aunque el pago de este servicio también se puede calcular con base en la extensión en metros cuadrados del bien raíz. Otra alternativa es una operación denominada cálculo al millar, en el que los honorarios se establecen con base en una tasa de entre 2% o 3% de acuerdo al valor total de la propiedad”, explica Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México.

¿Cuál es la vigencia de un avalúo inmobiliario?

La normativa de la Sociedad Hipotecaria Federal establece una vigencia de 6 meses. Esto es así porque se considera que es el periodo de tiempo en el que el mercado inmobiliario podría llegar a sufrir algún cambio considerable, es decir, alguna alteración que realmente pudiera afectar el valor de una propiedad, ya sea aumentarlo o disminuirlo.

¿Se puede hacer el avalúo de un terreno?

Sí, es posible. En este sentido, lo que se hace es una comparativa de mercados, pues hablamos de uso de suelo. El inconveniente de hacer este proceso en ciudades tan grandes como la Ciudad de México es que cada vez hay menos suelo disponible, lo que complica el hallazgo de una muestra equiparable para poder estimar un valor por homologación.

Ahora que sabes el ABC de los avalúos inmobiliarios, busca la casa en venta o el departamento en venta de tus sueños, o bien, entra a Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay en México, para echar un vistazo a los precios de viviendas como la tuya. Solo recuerda que siempre es mejor contar con la asesoría de profesionales en valuación inmobiliaria.

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