¿Qué impuestos debo pagar al adquirir un inmueble?

Al momento de vender o comprar una casa, es común dejar fuera del presupuesto los impuestos que se deben pagar. Esto es importante ya que nos ayuda a definir el precio final de nuestro inmueble. Además, al cumplir con esta obligación, mantenemos nuestra situación tributaria en orden y nuestro patrimonio estará libre de problemas legales.

En Vivanuncios, platicamos con José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano para saber qué impuestos se deben pagar en la compraventa de una propiedad y de la importancia de contar con asesoría notarial.

Al comprar una casa, ¿qué impuesto se debe pagar?

Al momento de la compraventa de una casa existen dos actos: una persona compra (adquiere) y otra vende (se desprende de su propiedad). Cada uno debe cubrir sus impuestos, quien compra tiene a su cargo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio.

Este es recaudado por las distintas entidades federativas, normalmente es de 2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación. Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser de 5.6%.

Si compras una propiedad cuyo valor sea de un millón de pesos, y el valor del ISAI en tu entidad es de 4.5%, pagarás 45 mil pesos por concepto de dicho impuesto.

Cuando vendemos un inmueble, ¿qué impuesto se debe pagar?

Quien vende debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad que recibe por la venta (la diferencia entre lo que pagó por el inmueble y el precio en el que vendió). Ese impuesto únicamente se aplica sobre la utilidad.

Las personas físicas que venden una vivienda causan ISR por enajenación de casa habitación. Pero la ley reconoce que se puede exentar este pago si el valor máximo de la venta es de 700,000 Udis, aproximadamente cuatro millones de pesos.

Se puede gozar de ese beneficio una vez cada tres años. El requisito para el vendedor es acreditar al notario con elementos documentales que efectivamente sea el dueño de la casa habitación que vende.

¿Cómo funcionan estos impuestos? ¿Cómo afecta al momento de realizar la compraventa de una casa?

El pago de ambos impuestos debe ser proporcional al valor de la operación que se esté realizando, en un acta se determina el monto. Al momento en que se hace la adquisición de la propiedad, el notario tiene la obligación de retener ese impuesto de quien compra, para posteriormente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente.

En el ejemplo anterior, si tú compras una propiedad con valor de un millón de pesos, esa propiedad genera un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. El notario tiene la obligación de retenerte ese impuesto, darte un comprobante y luego pagárselo al gobierno de la ciudad. Después, debe demostrarte que ya hizo el pago al gobierno.

El uso de suelo y el precio de venta determinarán el pago o la exención de este impuesto.

No pagan impuestos:

  • La venta de una casa habitación que 1) puedas demostrar que es tuya y 2) cuyo precio no rebase las 700,000 Udis.

Sí pagan impuestos:

  • La venta de un terreno nunca está exenta de ISR.
  • Si la casa habitación que vendes supera los cuatro millones de pesos. Por ejemplo si tu inmueble lo vas a vender en seis millones de pesos, los primeros cuatro millones están libres de impuestos, pero el resto sí causa ISR.
  • Cuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado(IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
  • Al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, de esa venta, el monto que corresponde al terreno no va a generar impuestos, pero las construcciones destinas a la oficina sí generan.
  • Cuando el inmueble que vendes es de uso habitacional pero lo tenías rentado. Entonces, al no poder demostrar que está habitado por ti, de la utilidad que recibas, vas a tener que pagar un impuesto, que es como el que cualquiera de nosotros paga por los ingresos que recibimos.
  • Una casa habitación con un pequeño comercio, sí causa IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local. Pero el valor de las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto.

¿Es necesario que un notario o un abogado dé fe a este tipo de transacciones en los contratos desde un principio?

Sí es necesario porque hacer este tipo de operaciones ante notario, implica que se hagan las cosas bien jurídicamente. El abogado es opcional, pues es un asesor para que las operaciones vayan orientadas en beneficio de su cliente.

De manera imparcial, el notario tiene que dar una traducción de propiedad de un bien inmueble para certificar que vendió quien tenía que vender y compró quien tenía que comprar; rectifica que el vendedor tenía la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió la propiedad sin ningún problema. Todo eso se ve en el contenido de la escritura.

Además, garantiza que tú como vendedor, no vas a tener problemas posteriores a la venta. Y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad.

¿Es necesario que la persona que compra esté dada de alta en Hacienda?

Sí, porque ese impuesto lo declara el notario, pero tiene que comprobar que tú eres quien lo pagó, y para comprobarle al gobierno que fuiste tu quien generó este impuesto necesitas estar dado de alta.

¿En dónde pueden informarse los lectores sobre todos estos temas? Para estar seguros de que sus transacciones van a ser jurídicamente bien hechas.

Es muy sencillo, en el Colegio de Notarios del Distrito Federal, www.colegiodenotarios.org.mx, en donde damos asesoría gratuita los martes, miércoles y jueves. Puedes pedir todos los requisitos y asesorías, para la compra o venta de una casa.

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Guadalupe Sandoval
La autora es editora web de Vivanuncios, síguela en Twitter.

36 Comments

  1. Me gustan sus paginas con esta información, ya que trabajo en un despacho de bienes raices, y esto me es de gran ayuda.

    1. Hola, Rebeca. Muchas gracias por compartirnos tu comentario. Es un placer ayudarte a través de la información que trabajamos para lectores como tú.

  2. Disculpe yo quiero comprar una vivienda con una inmobiliaria debo de pagar algo por adelantado o k es lo k debo de pagar o la inmobiliaria hace todo

    1. Hola, Nayeli. No pagues dinero con antelación bajo ninguna circunstancia, puede tratarse de un fraude. Un agente inmobiliario te apoyará a resolver todas las dudas que tengas, incluido el tema de sus honorarios y de los gatos de la compra de la propiedad. Te sugerimos acercarte con empresas inmobiliarias de prestigio o buscar agentes inmobiliarios certificados. En la página de AMPI seguro te ofrecen mayor información http://www.ampi.org/inicio.html

  3. Una pregunta: quiero venderle una casa a un sobrino y le pienso dar plazo para pagármela. Pero sí queremos hacer la operación ante notario y mi duda es si el impuesto por la venta de la casa lo tendría que pagar en este momento, al final del plazo que le de para pagármela, o poco a poco conforme me la vaya pagando.

    1. Hola, José. Gracias por escribirnos, te sugerimos consultar esa duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  4. Buena noche disculpe yo vendere un terreno con un costo de 4500000 me pagaran con 2 millones y 2 casas con valor una de 1 millon 100 y la otra con 1 millon 400 como pagare los impuesto le agradezco su atencion.

    1. Hola, gracias por escribirnos, te sugerimos consultar esa duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  5. Qué hay del pago de derechos? Entiendo que el pago del traslados de dominio se debe pagar? Pero también el de derechos de inscripción al RPP? Ese cómo se calcula?

    1. Hola, Carlos. Gracias por escribirnos, te sugerimos consultar esa duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  6. hola buenas tardes voy a comprar una casa con el credito del infonavit pero la casa me cuesta 1200000 y el infonavit solo me da 850000 voy a poner el resto de mi bolsa con el notario del infonavit donde se va hacer la compraventa el vendedor tiene que decir en cuanto me vendió la casa ya que solo el notario sabe que solo me dieron 850000 para pagar solo el isai o tambien el isr por comprar un precio mas abajo que avaluó del infonavit y es el 20 % ya que solo el infonavit me da eso y el avaluo es otro pero yo voy aponer de mi bolsa el resto.
    me puedo exentar de ese pago del isr.

    oajala me pueda orientar

    saludos
    luis sanchez

    1. Buenas tardes, Luis. Gracias por escribirnos, te sugerimos consultar esa duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  7. buen dia,

    quiero comprar una casa usada por medio del credito Infonavit. su precio es de 450 mil pesos, la persona que me la va a vender va a tener que pagar el ISR?

    gracias

    1. Hola, Armando. Gracias por escribirnos, te sugerimos consultar esa duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  8. Ayuda, hice contrato de compraventa hace ya 10 años y aún no termina de pagarme, para el último pago quiere que se haga un contrato nuevo a nombre de su hijo y desaparecer el inicial, no se que hacer, muchas gracias

    1. Hola, Luis Armando. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un abogado o un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  9. Buenas tardes, yo junto con mis 2 hijos compramos en 3 partes iguales una casa habitación a una inmobiliaria en diciembre pasado, ahora para mi declaración anual se menciona que tengo ingresos por adquisición de inmuebles en una cantidad correspondiente justo a la tercera parte de lo que pagamos. Pero porque tengo ingresos por adquisición? Yo soy la que compre.

    1. Buenas tardes, Teresita. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un abogado o un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  10. buenas noches, quiero comprar un terreno con obra negra, su precio no rebasa los 400 mil pesos, que impuestos tengo que pagar? y es cierto que la notaria publica puede tramitar el cambio de escritura de escritura el mismo dia? y cuales son los requisitos o papeles que debo presentar? de antemano gracias por su atencion.

    1. Buenas tardes, Martín. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  11. HOLA COMPRE UNA CASA A TRAVES DE FOVISSTE, EN 2005, LA TERMINE DE PAGAR EN 2009.. PERO NO SOLICITE EL IMPUESTO QUE TE DEVUELVEN , AHORA TODAVIA PUEDO SOLICITAR ESE IMPUESTO, MEDIANTE UN AMPARO, O YA PRESCRIBIO.. SALUDOS OJALA Y PUEDAN AYUDARME

    1. Hola, Verónica. Gracias por escribirnos, primero debes acercarte a Fovissste para pedir una aclaración de tus dudas, ya que es la institución que te otorgó el crédito. Respecto al tema del impuesto, te sugerimos consultarlo directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

    1. Hola, Rosa María. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  12. Buen día tengo una pregunta si al momento de comprar una propiedad (casa) el valor de avaluó es de 2,300,000.00 y al momento de escriturar la pongo mas baja en 1,800,000.00 valor menor para no pagar tanto ISR y las escrituras sean mas bajo su cobro. Tengo que pagar impuesto como comprador ya que a simple vista es una utilidad para mi ya que el avaluo es mayor que el precio de compra. Muchas gracias.

    1. Hola, Esteban. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  13. Hace 10 años compre casa en cdmx y actualmente deseo vender. Que impuestos debo pagar si compre en $2500000 y tengo oferta de $4300000.

    1. Hola, Rigoberto. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  14. buen dia srta. actualmente mi familia y yo vivimos en un terreno irregular y existe la posibilidad de obtener los títulos de propiedad de dicho terreno pero la inmobiliaria nos quiere aplicar un cargo del 50% del valor catastral de dicho terreno porque a mi esposa le aparece una propiedad a su nombre en el registro publico de la propiedad,,,, será posible evitar ese cargo de manera legal?

    1. Hola, Gabriel. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

    1. Qué tal, Dora. Gracias por escribirnos. Te sugerimos consultar tu duda directamente con un notario, ya que es el profesional indicado para resolverla. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

  15. Hola Guadalupe, tengo una duda, actualmente tengo una casa en zona habitacional (Colonia) con licencia de uso comercial, pero ya no hay negocio en la misma y la estoy pensando en vender, mi duda es: ¿el comprador tendría que pagar IVA si la vendo uso de suelo comercial, aun y cuando ya no haya ningun comercio en la misma? Hay forma de poder vender la casa, con la licencia de uso de suelo comercial, y que no genere IVA para el comprador? Saludos y Gracias

    1. Qué tal, Lorenzo. Muchas gracias por escribirnos. Te sugiero consultar tu duda directamente con un notario. Puedes llamar al Colegio Nacional de Notariado Mexicano para solicitar apoyo, ellos ofrecen asesoría gratuita en algunos casos. Aquí sus teléfonos: 01 (55) 5514-6058, 5525-6452, 5525-6415 y 5525-6254

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