¿Qué son los intereses de un crédito hipotecario y cómo se calculan?

Para contratar un crédito hipotecario necesitas entender muy bien los conceptos de intereses y amortización a capital. Aquí te damos el ABC.

Entender términos como amortización, pago a capital o tasa de interés puede parecer difícil y es común preocuparse por ello hasta que nos encontramos en la necesidad de hacerlo, sobre todo, cuando llegamos a la etapa en que deseamos comprar una casa y para conseguirlo requerimos un crédito hipotecario.

Para comprender estos términos financieros aparentemente complejos, en Vivanuncios entrevistamos a Fernando Soto-Hay, director de Tu Hipoteca Fácil. Te invitamos a leer la nota completa para tener claro cada concepto y elegir el financiamiento adecuado a tu perfil, no solo el primero que se te presente.

¿Qué son los intereses en un financiamiento hipotecario?

“Los intereses de todo crédito, incluyendo el hipotecario, no son otra cosa que el precio del dinero en el tiempo que estamos dispuestos a pagar porque nos presten ese dinero. Es prácticamente igual a la renta que pagamos por el uso de una casa, siendo la renta el precio que pagamos por usar la casa en el tiempo, con la diferencia de que la renta es una cantidad mensual fija (en la mayoría de los casos), y que los intereses que se pagan en un crédito hipotecario van disminuyendo en el tiempo conforme vamos pagando la deuda”, explica el directivo.

En ese sentido, el costo del dinero es la tasa de interés, misma que las instituciones de crédito fijan a través de procesos complejos de captación de recursos. En esencia, estos se determinan con base en cuánto les cuesta captar el dinero de los ahorradores que posteriormente van a prestar, y a esa cifra suman costos de operación y utilidades.

¿Qué es la amortización de capital?

Todas la mensualidades de los créditos hipotecarios están compuestas por los siguientes conceptos:

  • Seguros
  • Intereses correspondientes al mes, y
  • Amortización (o pago) parcial del capital.

En algunos casos, también se incluyen comisiones por administración.

“Es muy importante comprender que en todos los créditos hipotecarios, mes con mes se va pagando una pequeña parte del capital original que contrataste y que ese pago mensual se llama ‘amortización de capital’, de tal suerte que cada mes debes menos capital que el mes anterior. Es por esto que los intereses siempre se calculan sobre el saldo insoluto (no pagado) de la deuda que en ese mes tiene el acreditado con la institución de crédito”, explica Fernando Soto-Hay.

¿Cómo saber si estoy eligiendo el mejor crédito hipotecario para mi? 

Una de las preguntas más comunes y comprensibles para toda persona nueva en estos temas, es cómo saber si es mejor contratar un crédito a un menor plazo o con la tasa de interés más baja.

Desde el punto de vista del especialista, el crédito hipotecario más adecuado es aquel que amortiza la mayor cantidad de capital mes con mes.

Entre más largo es el plazo del crédito -ya sean 20 o 30 años-, los pagos de capital son menores.

La mensualidad también es menor, pero pagarás más intereses porque la base sobre la que se calculan los intereses mensualmente es mayor, pues casi no amortizan capital. La amortización es mayor en los créditos hipotecarios a 15 años, por eso es preferible elegir un crédito a pagar en ese plazo de tiempo.

Veamos un ejemplo…

Para visulalizar la diferencia del monto pagado entre un crédito por 1,000,000 a 15 años y un crédito por la misma cantidad, pero a 20 años, y asumiendo que se pagaron mensualidades durante 8 años, que es el plazo normal de vigencia de los créditos hipotecarios en México, este sería el resultado:

Plazo 15 años1 20 años2
Amortización a capital $389,000 $139,000
Mensualidades pagadas $1,146,000 $970,000
Deuda después de 8 años $611,000 $861,000
  1. Crédito a 15 años, mensualidades de 12,000 pesos y tasa de 10.3%.
  2. Crédito a 20 años, mensualidades de 9,324 pesos y tasa de 9.75%.

Fuente: Tu Hipoteca Fácil.

Nota: Se usó el mismo producto hipotecario de un solo banco para hacer la comparación.

¿Qué te parece este ejercicio? Muy interesante, verdad. Ahora ya sabes porqué es fundamental entender este vocabulario financiero. ¡Te va a hacer ahorrar un buen dinero si eliges bien tu crédito hipotecario!

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Guadalupe Sandoval
La autora es editora web de Vivanuncios, síguela en Twitter.

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