¿Cuáles son las condiciones de un contrato de alquiler con opción a compra y cómo se redacta?

Aprende cómo se redacta y cuáles con las condiciones de un contrato de alquiler con opción a compra que son imprescindibles para efectuar el trato. 

El arrendamiento con opción a compra es una modalidad de contrato de alquiler en la que el inquilino adquiere la oportunidad de comprar la vivienda y pagarla por medio de mensualidades, tal como si fuera una renta.

Este tipo de contrato de alquiler tiene muchas ventajas. En primer lugar, resulta ser una opción atractiva para hacer crecer tu patrimonio sin contar con un presupuesto elevado y, lo mejor de todo, sin tener que recurrir a un crédito hipotecario que implica un pago de intereses adicionales.

Sin embargo, si estás por comenzar este proceso de arrendamiento, es importante que conozcas todas sus implicaciones. Toma nota de cómo se redacta un contrato de alquiler con opción a compra y no dejes pasar por alto ninguna de las siguientes cláusulas y condiciones.

¿Cómo se redacta un contrato de alquiler con opción a compra?

En México no existe como tal una Ley de Arrendamientos, pero esta actividad es regulada por un conjunto de normas incluidas en el Código Civil Federal, título sexto. En este documento se establece que todo arrendatario tiene un derecho de preferencia en caso de que el arrendador decida poner en venta el inmueble que está siendo arrendado, aún cuando no exista un contrato que lo especifique. 

No obstante, un contrato de alquiler con opción a compra debe dejar clara la intención de venta desde un inicio, siendo este el principal objeto del contrato. 

Si te preguntas cómo se redacta un contrato de alquiler de este tipo, existen dos opciones. La primera es elaborar un contrato doble, que incluya el contrato de arrendamiento de vivienda normal y un segundo contrato de promesa de compraventa

La segunda es la opción más recomendable, que es incluir en un solo contrato las cláusulas relacionadas con la futura compra de la vivienda si se dan las condiciones pactadas.

¿Cuáles son las condiciones de un contrato de alquiler con opción a compra indispensables?

  • El propietario está obligado a respetar la promesa de venta
  • Existe un precio y plazo fijado para efectuar la compra
  • No debe presentarse incumplimiento en el pago de renta
  • El contrato puede ser cancelado bajo ciertas condiciones
  • El comprador debe pagar los gastos notariales

El propietario está obligado a respetar la promesa de venta

Un contrato de alquiler con opción de compra representa una obligación mayor para el arrendador que para el inquilino. 

El vendedor estará obligado a respetar su promesa de venta y a no ofrecer la vivienda a ningún otro comprador. Incluso, aunque se presentara una mejor oferta para adquirir el inmueble, el propietario no puede cerrar el trato. 

En cambio, el arrendatario tiene la opción de declinar la compra en el caso de que, al final del plazo previamente acordado, decida que la vivienda no cumple con sus expectativas o no desea adquirir el inmueble por la razón que sea. 

Esto quiere decir que no se trata de una compra asegurada en su totalidad, aunque, en la mayoría de los casos, la futura venta termina por efectuarse de manera satisfactoria. 

Existe un precio y plazo fijado para efectuar la compra

Antes de culminar el proceso de venta, el futuro comprador tendrá el derecho a habitar la propiedad bajo el régimen de alquiler. De manera que podrá irse familiarizando con los espacios, la ubicación y todos los aspectos de la vivienda. 

El tiempo que durará este régimen, que será el mismo en el que el arrendatario podrá tomar una decisión final, debe ser un plazo establecido en el contrato, pudiendo abarcar mínimo un año y máximo 10 años. Durante este tiempo, el inquilino deberá continuar pagando una renta mensual con normalidad.

Si el arrendatario opta por comprar la vivienda, la suma total de cuota de alquiler que pagó durante el periodo que habitó el inmueble será descontada del precio de venta del mismo. 

Normalmente, este monto se considera como una especie de enganche o pago inicial. Pero es necesario que se especifique con claridad dentro de las condiciones del contrato de alquiler con opción a compra si el monto que se ha pagado será descontado en su totalidad o solo una parte. 

Otro aspecto importante es el precio de compra de la vivienda, ya que este deberá fijarse desde el inicio del contrato y no podrá ser modificado por ninguna de las partes. 

Toma en cuenta que hay ocasiones en las que una vivienda que ofrece opción a compra tiene un precio de alquiler más elevado en comparación con una casa que no se puede comprar con el paso del tiempo, debido a las ventajas que esta transacción representa.

No debe presentarse inclumplimiento en el pago de renta

Si bien este tipo de contrato de alquiler te permitirá ahorrar el desembolso inicial que usualmente se requiere para comprar una casa, incumplir con los pagos mensuales puede hacerte perder la inversión. 

Usualmente, entre las condiciones del contrato de alquiler con opción a compra se especifica que si el arrendatario presenta un atraso en el pago de la renta, perderá su derecho a comprar la vivienda y el contrato será cancelado. 

Por ello, antes de firmar cualquier acuerdo, es importante que tengas claridad en cuanto a tus capacidades financieras y que no adquieras responsabilidades mayores a las que puedes solventar. 

El contrato puede ser cancelado bajo ciertas condiciones

Aunque el vendedor tiene la obligación de respetar el acuerdo, el arrendatario puede no efectuar la compra de la vivienda y cancelar el contrato. Así mismo, tendrá la oportunidad de seguir habitando el inmueble, bajo el régimen de renta, pero perdiendo la oportunidad de compra. 

En caso de que se desee volver a arrendar el inmueble sin comprar la vivienda, el propietario será notificado por lo menos con dos meses de anticipación.

Eso sí, es importante remarcar el hecho de que, en caso de que se de una cancelación del contrato por parte del arrendatario, éste perderá el dinero que ha pagado hasta el momento. 

El comprador debe pagar los gastos notariales

Por lo regular, el futuro comprador es el que se encargará de solventar los gastos notariales que se deriven de la compra de la vivienda. Incluyendo el cambio de escrituras, avalúo y otros trámites. 

No obstante, estos aspectos pueden negociarse al redactar el contrato de alquiler con opción a compra, representando una ventaja para el comprador. En la mayoría de los casos, el avalúo deberá realizarse de forma previa a la firma del contrato, por lo que el gasto correrá por cuenta del propietario. 

 

Te recomendamos que busques asistencia legal para que te guíe en la redacción de condiciones del contrato de alquiler con opción a compra que estás apunto de efectuar. Redactar este documento de la mano de un abogado especializado te asegura claridad y seguridad en la transacción. 

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