Guía completa sobre la Ley de Condominios en México

Vivir en una propiedad en la que habitan muchas personas podría ser un problema por las diferencias que a veces ocurren. Para vigilar, regular y solucionar cualquier situación, existe la Ley de Condominios en México

Tan solo al principio de la década, diversos estudios indicaban que en la Ciudad de México existían más de ocho mil condominios. Las cifras en el 2018 arrojaban que casi 5 millones de personas vivían en esta modalidad de vivienda. 

Ante tales números, en el 2011 se hizo necesario para el gobierno crear una norma que vigilara la situación. Se creó entonces la Ley de Propiedad de Condominios de inmuebles para el Distrito Federal (hoy Ciudad de México). A la par, se crearon regulaciones similares en los diferentes estados de la República para la vivienda multifamiliar o condominio.

A pesar de que ha tenido varias modificaciones desde su creación, el objetivo sigue siendo ser un intermediario de la relación entre administradores de los respectivos condominios, habitantes, dueños y prestadores de servicios. Para entender cómo funciona la Ley de Condominios en México y en qué casos se aplica, se debe repasar que es un condominio y todo lo que involucra.

¿Qué es un condominio?

El término “condominio” primero se refería a un inmueble con más de un propietario, ya fueran personas físicas o morales, pero el significado ha ido variando. En la actualidad, se puede entender por condominio a un conjunto de viviendas que están en un mismo inmueble, pero que comparten algunas áreas comunes.

A pesar de que es conjunto habitacional, ya sea de casas o departamentos, cada una es propiedad individual, pero todos los vecinos del lugar son responsables por los espacios compartidos. Esta responsabilidad es vigilada por un Consejo de Administradores, que tiene como respaldo la Ley de Condominios.

Esta ley contempla como una de sus figuras más importantes al condómino, quien es el propietario de una, o varias, de las unidades que conforman al condominio de inmuebles. Son los mismos condóminos los que forman las diferentes organizaciones reguladoras del lugar, como los comités de vigilancia o de administración.

¿Qué tipos de condominios existen?

La Ley de Condominios contempla tres tipos de condominio o vivienda multifamiliar:

  • Condominio vertical: este resulta cuando las propiedades son construidas en un mismo terreno, distribuidos en varios pisos. Este tipo de inmueble suele tener un estatus de copropiedad. El ejemplo de este tipo de condominio son los edificios de departamentos.
  • Condominio horizontal: como su nombre lo indica, las propiedades de estos condominios son una construcción horizontal, en terrenos específicos. De esta forma, el condómino es dueño de un lote y de la construcción respectiva que haya en él. También posee un título de copropiedad sobre las áreas comunes, y la obligación de aportar a los fondos de mantenimiento.
  • Condominio mixto: este tipo de condominio resulta de la fusión de los otros dos. Así, se pueden encontrar fraccionamientos que incluyen edificios de bajo tamaño en una misma zona, con acceso a las mismas áreas comunes como lo pueden ser parques, albercas y jardines.

También se debe considerar que hay una clasificación según el empleo que se le da al condominio original, además de casas y departamentos. Estos usos son: habitacional, comercial, industrial y mixto.

¿Cuáles son los aspectos que considera la Ley de Condominios?

Además de algunas regulaciones respecto a las medidas del condominio, tipos de construcción y permisos, lo que más se enfatiza son los derechos y obligaciones de los condóminos. El hecho de que se encuentren estipulados en la ley genera una protección a todos los condóminos. Así mismo, otorga la posibilidad de que las autoridades competentes intervengan en caso de suscitarse algún problema.

Otro de los aspectos que la Ley de Condominios cuida en una vivienda multifamiliar es el factor económico. Puede ir desde la cuota de mantenimiento del inmueble, o aporte pecuniario, hasta sanciones en caso de incumplimiento del reglamento. 

Obligaciones del condómino

  • Pago a tiempo de la cuota de mantenimiento: la conservación, arreglo y mantenimiento de las áreas comunes y los servicios que funcionan para todos los habitantes o usuarios.
  • Pago de penalizaciones: lo que en la Ley de Condominios también se conoce como sanciones, es un costo extra sobre el aporte pecuniario en caso de que se haya incurrido en una falta. Esta se puede considerar un retraso en el pago de las cuotas, algún desperfecto ocasionado en las áreas comunes o no cumplir con el reglamento que estipulan los comités.
  • Participación en reuniones y en la asamblea general del condominio: este es un punto que se especifica claramente en la Ley de Condominios, que declara que por lo menos el 20% de los residentes o usuarios del condominio deben estar presentes para su validez.
  • Reparaciones individuales: es una obligación del condómino realizar los arreglos de su propiedad de inmediato cuando estos afecten la propiedad de un tercero.
  • Uso adecuado de las instalaciones: además del pago a tiempo de la cuota de mantenimiento, los condóminos deben ser responsables del cuidado de las áreas comunes.
  • Respeto al reglamento: es lo usual que en las asambleas o reuniones se determine cuáles son las normas que rigen la vida de las personas que usan el condominio. Teniendo la definición del reglamento, las autoridades lo pueden tomar como referencia si se hace necesaria su intervención.

Derechos del condómino

  • Respeto de la propiedad privada: a pesar de que el espacio en el que se encuentra el condominio es común, las propiedades son privadas, por lo que se debe respetar cada una de ellas.
  • Inclusión en las asambleas: al tener la obligación de acudir a las reuniones que los vecinos convoquen, también se tiene el derecho de la participación activa y voto en caso de que se tengan que tomar decisiones.
  • Uso de las áreas comunes: así como se tiene la obligación de pagar la cuota de mantenimiento, existe el derecho de disfrutar de todas las instalaciones que son de uso común y que se encuentran en el condominio. Esto se puede hacer siempre que se respete el reglamento que se haya acordado.
  • Posibilidad de elección como administrador: cualquier comité que se forme en los condominios, en especial el de administración, se escoge por elección. Cualquier vecino puede ser elegido como tal, además de que también debe recibir una retribución.
  • Solicitud de información: cualquier persona que pertenezca al condominio puede solicitar los informes que necesite acerca de la administración. Esto incluye el manejo de las finanzas e información del mantenimiento del lugar.
  • Denuncia en caso de faltas al reglamento: ya que todos los inquilinos y usuarios cooperan y trabajan para el mantenimiento del lugar y la buena relación de los vecinos, pueden denunciar cuando alguna acción de un tercero les afecte. 
  • Adecuaciones a la propiedad privada: en algunos condominios, una de las normas es no hacer modificaciones externas a las casas para mantener la armonía. Sin embargo, los propietarios tienen el derecho de hacer adecuaciones, reparaciones o remodelaciones en el interior del inmueble que les corresponda. Esto se puede hacer siempre que no incumplas las normas.

Ley de Condominio en CDMX

La Ley de Condominio en CDMX fue la primera que se creó a partir de la necesidad de regular los condominios y los espacios de tipo vivienda multifamiliar. Se basa en diez normas, las cuales aplican para todo aquel condominio, de cualquier tipo y construcción.

Los puntos que se mencionan en la Ley de Condominio en CDMX no deben confundirse con el Reglamento de Condominios. Este último es una serie de reglas que sirven como prototipo para los reglamentos que cada condominio elabore por su cuenta. Esta misma ha sentado la base de las leyes que se expidieron en otros estados de la República.

Normas de la Ley de Condominio en CDMX

  1. Cualquier lugar que se considere vivienda multifamiliar o espacio condominal puede ser inscrito en la Ley de Propiedad de Condominio de la CDMX.
  2. Para poder registrarse, se debe acudir con un notario para ser asentado en una escritura pública, misma que será parte del Registro Público de la Sociedad.
  3. Los condominios que tengan en su haber deben estar registrados ante la Procuraduría Social. Esta proporcionará un libro de Actas de Asamblea, donde se registrarán todas las reuniones en hojas foliadas, para otorgarles legalidad.
  4. A través de la elaboración de un Reglamento de Condominio, quedarán aclaradas todas las reglas, condiciones y facilidades por las que los vecinos podrán resolver desacuerdos.
  5. Las multas que sean impuestas a los vecinos tendrán un carácter legal, siempre que estas respondan y sean acordes al Reglamento estipulado.
  6. Todos los condominios que estén registrados tienen la obligación de contratar un seguro que proteja el inmueble de desastres naturales y cobertura contra daños a terceros.
  7. Se deben usar de forma adecuada y responsable las áreas comunes, de modo que no afecte el derecho de disfrute de los demás condóminos. En caso contrario, esto puede ser motivo de sanciones.
  8. Cada condómino tiene derecho de disponer de su propiedad de la manera en que desee, siempre que no signifique una violación al reglamento de la vivienda multifamiliar o condominio, o a la Ley de Condominio en CDMX.
  9. Las cuotas de mantenimiento deben ser pagadas en la cantidad y el tiempo que se haya acordado en el reglamento. Lo contrario también será un motivo de sanción, misma que puede ser acumulativa.
  10. Abarcando el tema de las mascotas o animales domésticos, están permitidos siempre que sean de una especie permitida y no excedan en número o tamaño según el reglamento del condominio. Además, se debe tener la certeza de que no representan un riesgo a la salud o seguridad de los vecinos.

 

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