En el mercado inmobiliario, una excelente opción de compra son los terrenos, mismos que debido a su flexibilidad para desarrollar cualquier proyecto inmobiliario son una gran oportunidad de inversión. Conoce cómo comprar un terreno ejidal y convertirlo en uno privado.
La adquisición de tierra es una de las opciones más atractivas para los inversionistas debido a su versatilidad, bajo costo de mantenimiento y precios accesibles. Sin embargo, no todos los terrenos se encuentran en las condiciones ideales para su compraventa.
Seguramente alguna vez habrás oído hablar de los riesgos de comprar un terreno ejidal. Esto se debe a que son un tipo de propiedad que no cuenta con un propietario legal, sino que su uso se regula por medio de derechos parcelarios otorgados por el Gobierno Federal.
No obstante, es posible adquirirlo y convertirlo a un terreno privado, pero para ello, deberás conocer a fondo cómo funciona una propiedad ejidal. En esta guía te compartimos qué es un terreno ejidal y toda la información que debes conocer antes de hacer una inversión.
¿Qué es un terreno ejidal?
Los terrenos ejidales son tierras que fueron otorgadas por el estado para realizar actividades agrícolas o ganaderas. Por ello, esta extensión de terreno es propiedad del municipio donde se ubica y es administrado por tres órganos jurídicos: la Asamblea Ejidal, el Comisariado Ejidal y el Consejo de Vigilancia. En conjunto, estos órganos se encargan de gestionar, vigilar y representar estos bienes de acuerdo a la ley.
Por lo anterior, la persona a cargo de dichas tierras no funge como el propietario o el dueño del terreno. A los encargados de esta proporción de tierra se les conoce por el nombre de ejidatario y son quienes deberán acatar las órdenes que la Asamblea Ejidal determine sobre el uso del terreno. La ausencia de un dueño legal es la principal razón por la que no se puede comprar un terreno ejidal siguiendo el procedimiento común para la compraventa de inmuebles.
¿Cuáles son las diferencias entre un terreno ejidal y uno privado?
- El terreno ejidal pertenece el estado
- Al comprar un terreno ejidal, el proceso de escrituración difiere
- Un terreno ejidal tiene propósitos de uso específicos
El terreno ejidal pertenece al estado
La principal diferencia entre qué es un terreno ejidal y uno privado corresponde a la propiedad. Como fue mencionado anteriormente, un terreno ejidal es asignado a un ejidatario, pero le pertenece al estado. Mientras que un terreno privado le pertenece legalmente a la persona que lo adquiera, siempre y cuando cuente con escrituras del mismo.
Al comprar un terreno ejidal, el proceso de escrituración difiere
Otra de las diferencias corresponde a la documentación que una persona adquiere cuando compra un terreno u otro. En el caso del terreno privado, se deberá realizar el proceso de escrituración en el Registro Público de la Propiedad.
Por otro lado, en la compraventa de terrenos ejidales se dará un certificado de derechos que acredita a la persona como beneficiaria para hacer uso del suelo por parte del estado. Efectuándose así la sucesión de derechos ejidales.
Un terreno ejidal tiene propósitos de uso específicos
Esta diferencia se refiere a los términos de uso que se le dan a estos terrenos. Por un lado, un terreno particular permite la realización de diferentes proyectos inmobiliarios, siempre y cuando se disponga de documentación que apoye estas modificaciones.
Regido por lo que es un terreno ejidal, estas tierras únicamente están destinados para los propósitos que la Asamblea Ejidal especifique, como pueden ser la construcción de escuelas o hospitales, o bien, su aprovechamiento para fines agrícolas.
Sin embargo, existe la opción de que el ejido sea designado en terrenos de uso habitacional para que una vez que el ejidatario adquiera los derechos pueda disponer sobre el uso de la tierra.
¿Cómo comprar un terreno ejidal?
Ya que un terreno ejidal pertenece al gobierno, la compraventa de estas propiedades es ilegal. Por esa misma razón, la única forma que se tiene para acceder a un terreno ejidal es a través de la cesión de derechos que el ejidatario puede hacer. Aunque también existe la opción de escriturar un ejido, convirtiéndolo en un terreno privado mediante un proceso de la Asamblea Ejidal.
Debido al desconocimiento de esta información se puede caer en fraudes inmobiliarios. Por ello, para evitar estas situaciones, es importante que conozcas el tipo de terreno que estás comprando y su situación legal.
En la Ley Agraria, por disposición del artículo 23, se establece que la Asamblea Ejidal tiene la capacidad para dar la autorización a que los ejidatarios tengan el dominio total sobre sus parcelas, así como la delimitación, la asignación y el destino de las mismas. Este procedimiento dará como resultado que el régimen ejidal en el que están los terrenos cambie y pasen a ser propiedad privada.
A continuación, te enlistamos los pasos del proceso de regularización para convertir un terreno ejidal a uno privado.
¿Cómo convertir un terreno ejidal en uno privado?
- Cumplir con los requisitos
- Expedir la convocatoria para llevar a cabo la Asamblea Ejidal
- Celebrar la Asamblea bajo los términos legales
- Obtener una resolución favorable
- Inscribir el Acta de Asamblea en el RAN
- Dar de baja el Certificado Parcelario
- Dar de alta el terreno en el Registro Público de la Propiedad
Cumplir con los requisitos
Como primer paso, deberás reunir los siguientes documentos:
- Original y copia de la certificación parcelaria.
- Dos copias de tu identificación oficial.
- Original y copia del formato de solicitud para obtener el dominio pleno del terreno
- Copia del Acta de Asamblea.
- Presentar convocatoria expedida por la Asamblea.
- Copia del Padrón de Ejidatarios otorgada por el Registro Agrario Nacional (RAN).
Expedir la convocatoria para llevar a cabo la Asamblea Ejidal
Esta convocatoria deberá ser expedida con al menos un mes de anticipación. Además, también se deberá notificar a la Procuraduría Agraria sobre la celebración de la Asamblea con un mes de anticipación y en la convocatoria se deberán expresar claramente los asuntos a tratar. Es decir, que es un terreno ejidal el que se encuentra en proceso de regularización.
Asimismo, también debe incluir el lugar y la fecha donde se celebrará la asamblea.
Celebrar la Asamblea bajo los términos legales
Esta asamblea deberá ser celebrada bajo los términos de la Ley Agraria. En esta se establece que deberán asistir al menos tres cuartas partes de los ejidatarios, es decir, el 75% de ellos.
De no cumplirse con la mayoría de la asistencia requerida se expedirá una segunda convocatoria de inmediato, en la cual también será necesario que asistan dichos ejidatarios.
Obtener una resolución favorable
De la Asamblea de ejidatarios, al menos dos terceras partes de los presentes deberán aprobar la solicitud para que el interesado pueda comprar el terreno ejidal y convertirlo en uno privado. Cabe destacar que las resoluciones sólo pueden ser modificadas por la misma Asamblea o por resoluciones jurisdiccionales.
Inscribir el Acta de Asamblea en el RAN
Asimismo, el siguiente paso es que todos los acuerdos tomados y aceptados por los ejidatarios presentes durante la Asamblea se encuentren en el Acta de Asamblea, misma que deberá ser inscrita en el Registro Agrario Nacional (RAN).
Dar de baja el Certificado Parcelario
Además, también se debe de dar de baja en el Registro Agrario Nacional el Certificado Parcelario del Padrón de Ejidatarios del terreno para poder expedir el Título de Propiedad del mismo.
Dar de alta el terreno en el Registro Público de la Propiedad
Por último, el ahora terreno privado deberá de ser dado de alta ante el Registro Público de la Propiedad en su nuevo régimen. De esta forma, la tierra ya no corresponderá a lo que es un terreno ejidal y se podrá utilizar para fines habitacionales o de cualquier otro proyecto que vaya acorde al permiso de uso de suelo que posee.
¿Dónde comprar un terreno ejidal?
Existen varias opciones dentro del territorio nacional, si has decidido adquirir un terreno. Sin embargo, los siguientes lugares son una buena opción para comenzar:
- Toluca de Lerdo, Estado de México: en esta ubicación podrás encontrar todo tipo de terrenos, ya que es una zona de importante actividad económica, sobre todo en el sector industrial. Debido a su desarrollo económico comprar un terreno en Toluca puede ser la inversión ideal.
- Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco: esta ubicación es una de las zonas metropolitanas más importantes de México. Además, el desarrollo industrial y comercial de la región han ayudado al crecimiento de su estado, Jalisco, por lo que los terrenos en venta en Tlajomulco también son una gran oportunidad de inversión.
- Benito Juárez, Quintana Roo: este lugar es otra zona ideal para inversiones inmobiliarias, ya que forma parte de una zona turística con gran popularidad dentro y fuera del territorio mexicano. La plusvalía que tienen las propiedades en esta zona turística hacen que invertir en un terreno en venta en Benito Juárez sea una inversión inigualable.
¿Es recomendable comprar un terreno ejidal?
Desafortunadamente, no puede asegurarse que comprar un terreno ejidal sea la mejor opción sobre otros. Lo que sí es recomendable es que al adquirir un terreno de este tipo, te asegures de que se te hayan concedido los derechos correspondientes, ya que de otra forma será ilegal comprar una propiedad federal.
Recuerda identificar si la persona que está vendiendo este terreno es el ejidatario reconocido y si cuenta con la documentación necesaria que avale la propiedad del mismo.
Asimismo, conocer las medidas para garantizar la seguridad jurídica de tu terreno te ayudará a evitar ser víctima de un fraude o ser desalojado.
Finalmente, te invitamos a conocer las ofertas de terrenos en venta que el portal de Vivanuncios tiene para ti, donde encontrarás muchas posibilidades de inversión para hacer crecer tu patrimonio.