¿Cómo hacer una reclamación por vicios ocultos al comprar una vivienda?

Al comprar una vivienda, el vendedor tiene la obligación de entregarla en óptimas condiciones, por ello, te decimos cómo proceder en caso de que tengas que reclamar vicios ocultos.

El término vicio oculto se refiere a diversos tipos de desperfectos que no son detectables a simple vista o de los que el comprador no fue informado al adquirir un inmueble. Estos pueden ir desde defectos de acabado hasta daños materiales y desperfectos graves en los elementos estructurales que comprometan la estabilidad de un edificio.

El Código Civil Federal de México contempla el concepto de vicios ocultos sólo en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, estas interpretaciones se pueden trasladar hacia operaciones de compraventa entre particulares.

Desafortunadamente, encontrar desperfectos en una vivienda después de haberla pagado es más común de lo que debería ser. Por ello, si te encuentras en esta situación y quieres saber cómo hacer una reclamación por vicios ocultos en tu vivienda recién comprada, aquí te decimos todo lo que debes saber al respecto.

¿Cómo detectar y hacer una reclamación por vicios ocultos al comprar una vivienda?

  • Haz una inspección profunda del inmueble
  • Documenta toda la evidencia recabada
  • Negocia un mutuo acuerdo con el vendedor
  • Inicia un proceso judicial

Haz una inspección profunda del inmueble

Una de las principales recomendaciones antes de comprar una vivienda es revisar a profundidad la calidad de su construcción e instalaciones antes de la firma del contrato de compraventa. No obstante, si no lo hiciste así, aún tienes la posibilidad de reclamar vicios ocultos después de haber realizado el pago.

Puedes efectuar esta inspección por ti mismo, sin embargo, lo más recomendable es apoyarte en profesionales de la construcción, como arquitectos e ingenieros civiles. Estos profesionistas cuentan con el conocimiento y la experiencia necesarias para detectar defectos ocultos. Además, su opinión profesional tendrá mucho mayor peso en un eventual proceso legal. 

En adición, un profesionista de la construcción te dará un diagnóstico general de la edificación, informándote acerca de su estado físico general y determinando la vida útil de la construcción e instalaciones.

Documenta toda la evidencia recabada

Durante este proceso, el profesional que hayas contratado formará un archivo o expediente con todas las evidencias recabadas, como fotografías y videos, que sustenten lo declarado en su reporte final de inspección.

Al final del proceso, te entregará este expediente, el cual podrás usar en caso de tener que reclamar vicios ocultos al vendedor. 

Negocia un mutuo acuerdo con el vendedor

Antes de hacer una reclamación de vicios ocultos ante instancias legales, lo más recomendable es negociar con el vendedor y tratar de llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes. Así, ambos podrán evitarse los gastos económicos y de tiempo que implica un proceso de demanda civil.

Inicia un proceso judicial

Si esta negociación no resulta favorable, deberás llevar tu reclamación por vicios ocultos a las instancias legales. Acude con un abogado civilista para interponer una demanda judicial al vendedor ante un juzgado de lo civil, donde se iniciará un proceso para esclarecer los hechos y determinar un fallo.

El juez designará a peritos imparciales que deberán determinar si efectivamente hay existencia de vicios ocultos. El abogado encargado de tu representación te acompañará en todo el proceso y te informará de su estado hasta que se dictamine una sentencia.

Es importante mencionar que la responsabilidad por vicios ocultos es objetiva. Es decir, en caso de que se demuestre su presencia, el vendedor deberá responder por los vicios ocultos aún si desconocía de su existencia al momento de realizar la venta y aunque su aparición no haya sido directamente por culpa suya.

¿Cuáles son los tipos de acciones compensatorias que puede emitir el juez?

En caso de que en tu reclamación por vicios ocultos se determine que sí hay existencia de estos en el inmueble, el juez dictará alguna de las siguientes acciones para compensarte como comprador:

  • Acción estimatoria
  • Saneamiento
  • Resolución de contrato
  • Acción indemnizatoria

Acción estimatoria 

También conocida como quanti minoris, consiste en la reducción del precio de venta del inmueble establecido en el contrato. El monto de esta reducción será determinado por el juez con base en los resultados de la investigación pericial.

Saneamiento

En este caso el vendedor se hace responsable del defecto de la construcción y se compromete a pagar en su totalidad las reparaciones necesarias, sin importar si tenía o no conocimiento de su existencia al momento de la venta.

Resolución de contrato

También llamada acción redhibitoria, se trata de la cancelación del contrato de compraventa a favor del comprador. En este caso el vendedor deberá hacer la devolución total del precio abonado por este.

Acción indemnizatoria

Consiste en pagar al comprador una indemnización adicional por daños y perjuicios causados por dichos defectos del inmueble. Esta acción procede en caso de que se demuestre que el vendedor tenía conocimiento previo de los defectos y aún así procedió con la venta del inmueble.

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Como este tipo de situaciones no están contempladas en la legislación, no se especifica un plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda. Sin embargo, con base en las legislaciones de otros países y la interpretación de otras figuras similares en el Código Civil mexicano, se puede tener una idea de cuáles deben ser estos plazos según el origen de estos defectos:

  • Por daños estéticos
  • Cuestiones de habitabilidad
  • Riesgos estructurales

Por daños estéticos

En el caso de daños en los acabados como losetas, pintura, marcos, entre otros, el plazo de reclamación por vicios ocultos es de un año a partir de la entrega del inmueble. En este caso se incluyen solamente elementos propios del inmueble y no otros que vengan incluidos pero no sean parte de este, como muebles, electrodomésticos o accesorios.

Cuestiones de habitabilidad

Daños de habitabilidad se entienden como los defectos en elementos necesarios para el funcionamiento eficiente del inmueble. Por ejemplo, goteras en los techos, filtraciones de humedad en paredes o mal funcionamiento de las instalaciones de agua, electricidad y/o gas. Para este tipo de afectaciones se tiene un plazo de reclamación de tres años a partir de la entrega del inmueble.

Riesgos estructurales

Para afectaciones más graves que lleguen a comprometer la estabilidad de la edificación, y por lo tanto la integridad física de los habitantes del inmueble, el plazo estipulado para reclamar vicios ocultos es de hasta 10 años. Tal es el caso de fisuras y cuarteaduras en muros de carga, hundimiento de cimentaciones, inclinación o caída de pilares, entre otros.

 

Si te encuentras en la necesidad de hacer una reclamación por vicios ocultos, busca primero la asesoría profesional de expertos en construcción y en temas legales, y sigue estos consejos para llegar a un acuerdo con tu vendedor que te satisfaga al comprar una nueva vivienda.

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