Impuestos por comprar y vender un inmueble

¿Sabes qué impuestos generan estas operaciones y en qué casos puedes exentarlos? Te lo explicamos.

Comprar o vender una casa implica el pago de impuestos que no siempre entendemos con claridad. Por ello, Vivanuncios platicó con José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, para aclarar las dudas al respecto.

IMPUESTO PARA QUIEN COMPRA UNA VIVIENDA

Cuando una persona compra un inmueble, debe de pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) que es de carácter local. En algunas entidades se denomina Impuesto Sobre Traslación de Dominio o Impuesto de Adquisición de Inmuebles.

“Este es recaudado por las distintas entidades federativas, normalmente es de 2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación. Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser de 5.6%”, indicó Manzanero.

La recomendación es acercarte a un notario de tu localidad. Puedes consultar aquí el directorio de notarios afiliados al Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Son alrededor de 4,200 notarios en toda la República Mexicana.

Veamos un ejemplo concreto:

  • Si compras una propiedad cuyo valor sea de un millón de pesos, y el valor del ISAI en tu entidad es de 4.5%, pagarás 45 mil pesos por concepto de dicho impuesto.
  • Si el inmueble tuviera un valor de 20 millones de pesos, y el impuesto es de 5.19%, pagarías cerca de un millón 38 mil pesos.

¿DEDO PAGAR SI ME DONARON UNA PROPIEDAD?

En algunas entidades del país, como Coahuila o Nuevo León -indica el presidente, las adquisiciones por causa de muerte y las donaciones tienen tasa cero.

En la Ciudad de México, los ciudadanos cuentan con programas de regularización de vivienda como la Jornada Notarial (que cada año llega en los meses de marzo o abril) donde se ofrecen descuentos de 10 a 60% sobre este impuesto por adquisición de bienes. Te sugerimos estar muy pendiente para que hagas uso de los beneficios.

IMPUESTO PARA QUIEN VENDE UN INMUEBLE

Las personas físicas que venden una vivienda causan un Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de casa habitación. No obstante, la ley reconoce que se puede exentar este pago si el valor máximo de la venta es de 700,000 Udis, lo equivalente a cuatro millones de pesos aproximadamente.

Veamos un ejemplo:

Tú y tu pareja hace tiempo compraron una casa, están casados en sociedad conyugal, y desean venderla en 7 millones de pesos (mdp). Tu pareja tiene derecho a estar exenta del pago de ISR en 700 mil Udis, es decir en 4 mdp, y tú también en los mismos términos. Eso significa que al estar exentos por 8 mdp, no deberán pagar ISR por la operación de venta.

Se puede gozar de este beneficio una vez cada tres años, según dicta la Ley Federal del Impuesto Sobre la Renta. Pero también hay otro requisito, es necesario que como vendedor, acredites al notario con elementos documentales que tú efectivamente eres el dueño de la casa habitación que vendes.

¿Cuáles son los papeles que te pueden servir para ello?

  • Recibos de telefonía fija (no sirve telefonía celular)
  • Comprobantes de sociedades que conforman el sistema financiero mexicano (cuenta de ahorro, cheques, inversiones, bancos).
  • Comprobantes que emitan casas comerciales (crédito Liverpool, Palacio de Hierro, Suburbia, entre otros; tu recibo de Sky, Cablevisión, etcétera).
  • También sirve tu credencial para votar expedida por el IFE, o el actual INE, siempre y cuando aparezca tu nombre, como vendedor, y los datos del inmueble que vas a enajenar o vender.

Es estrictamente necesario que estos comprobantes estén a nombre del contribuyente vendedor, de su esposo o esposa, de sus ascendientes o descendientes, señala el presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

Mucho ojo, no sirven la boleta predial, el comprobante de agua, ni la escritura misma de la casa.

¿Qué pasa si no cuentas con esos papeles?

Si vas a vender, pero no cuentas con alguno de los documentos mencionados, no te preocupes, pues no significa que perderás la oportunidad de exentar el pago. En ese caso, el notario deberá hacer un cálculo tomando en cuenta la escritura de la propiedad del vendedor que, en principio, es un elemento suficiente para tomar información de cuándo compró el propietario del inmueble y en qué precio.

Los comprobantes digitales también son fundamentales para no pagar más en impuestos.

“A partir del 1 de marzo de 2014, toda persona que venda y que vaya a pagar impuestos debe tener un comprobante fiscal digital por internet, un CFD o factura electrónica, más un elemento adicional que se denomina complemento que sirve para acreditar cuándo y en cuánto compró una persona. Si no se tiene ese elemento, se va a pagar mucho más en impuestos que una persona que sí cuente con esta información documental electrónica”, afirma Manzanero.

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