¿Qué es el juicio de prescripción positiva de un inmueble?

Iniciar un juicio de prescripción positiva es una de las alternativas para obtener el título de propietario de una casa si es que ya cuentas con el derecho de posesión de esta.

Al hacer uso de un bien de manera frecuente en tu vida diaria, es probable que te consideres el propietario de este. Tal como sucede con objetivos cotidianos, como el vehículo en el que te transportas o incluso tu silla y escritorio en la oficina.

Sin embargo, tener libre acceso a un bien no garantiza que seas el propietario de este. Por ejemplo, tu vehículo puede ser propiedad de un familiar y tu escritorio y silla de trabajo pertenecen a la empresa con la que te desempeñas.

De forma similar, este fenómeno ocurre en los bienes inmuebles. Habitar una vivienda y hacer reparaciones necesarias para poder elegir aspectos como su apariencia y qué personas la visitan, no garantiza que seas el dueño de esta. Si no puedes comprobar que posees todos los derechos sobre el inmueble, actividades como rentarla, venderla o remodelarla están prohibidas.

Si cuentas con el derecho de usar un inmueble, pero no eres el titular de este, existen diversas alternativas que te proporcionarán el derecho de propiedad, incluyendo comprar la vivienda, recibirla como herencia o donación o realizar un juicio de prescripción positiva que otorgue una resolución judicial.

Si tienes interés en reclamar la posesión del inmueble en donde habitas, descubre cómo el juicio prescripción positiva te puede ayudar a obtener el título de dueño de la vivienda, los requisitos legales y cuándo es posible realizar este trámite.

¿Derecho de propiedad o derecho de posesión?

Aunque a simple vista ambos términos pueden sonar iguales, en materia y legislación civil del derecho de propiedad y el derecho posesorio, también conocido como derecho de posesión, estos son términos completamente diferentes.

Por un lado, el derecho de propiedad permite a la persona hacer uso y goce de un bien de la forma que le apetezca; mientras que el derecho de posesión solo otorga la posesión necesaria para disponer del bien, dentro de las condiciones que el propietario establezca.

Por ejemplo, manejar un vehículo privado no necesariamente te otorga el derecho de propiedad de este. Si la factura está a nombre de otra persona pero tienes uso libre de este, significa que tienes el derecho de posesión pero no tienes calidad de propietario.

Uno de los ejemplos más comunes donde una persona ejerce el derecho de posesión sobre un objeto es al rentar una casa. Si el arrendatario cumple con las condiciones y plazo del cumplimiento establecidas en el contrato de arrendamiento, sin duda podrá poseer el bien, pero no tendrá el título de propiedad del inmueble.

¿Cómo obtener la propiedad de un inmueble?

  • Firmando un contrato que acredite tu posesión
  • Por medio de una ocupación 
  • A través de una sucesión o herencia
  • Llevando a cabo un juicio de usucapión

Firmando un contrato que acredite tu posesión

La firma de contrato incluye todo tipo de contratos legales existentes, destacando los más comunes, como el contrato de compraventa, el traspaso y las donaciones

Por medio de una ocupación

Esto ocurre cuando se reclama algo que no tiene dueño. Sin embargo, si existe un dueño, este puede retirar a los ocupantes y generar una extinción de derechos. Es frecuente que esta práctica se ejecute para obtener terrenos para construcción de vivienda.

A través de una sucesión o herencia

Al fallecer una persona, es frecuente que se dé un proceso civil en el que los herederos o legatarios del fallecido obtengan la posesión de sus bienes, incluyendo viviendas.

Llevando a cabo un juicio de usucapión

El juicio de usucapión o juicio de prescripción positiva es el método por el cual se da la adquisición de un bien, esto al contar con el derecho de propiedad por un tiempo determinado.

Como puedes notar, existen diferentes métodos para obtener la posesión pública de un inmueble, incluyendo algunas que no requieren contar con el derecho de posesión.

Ahora puedes analizar los términos de usucapión que te permitirán obtener el título de propiedad de un inmueble.

¿Cómo volverse el propietario de una casa si ya tienes el derecho de posesión?

Como se mencionó anteriormente,  el juicio de prescripción positiva es el método a través del cual puedes obtener el título sobre la propiedad si es que ya cuentas con la posesión de esta.

La prescripción positiva ocurre al transcurrir un plazo determinado de tiempo previamente establecido y una vez que se cumplen requisitos sobre la posesión, incluyendo que se realice bajo el concepto de propietario y que se celebre de manera pacífica, continua y pública.

Así como existen requisitos para iniciar un juicio de prescripción positiva, también existen condiciones exigidas para que este ocurra, destacando que la usucapión no puede ocurrir:

  • Entre padres e hijos durante la patria potestad.
  • Entre esposos.
  • Entre incapacitados, tutores o curadores durante la tutela.
  • Entre copropietarios o coposeedores que son dueños de la misma cosa.
  • Contra personas que se declaren como ausentes porque se encuentran prestando servicio público.
  • Contra militares en servicio activo en época de guerra.

Estos requisitos existen con el objetivo de proteger a otros individuos con derecho sobre el inmueble. Generalmente, si alguien posee derecho sobre una propiedad, y tiene la intención de ejercerlo, no permitirá que otra tenga uso libre de su vivienda, realizando actos ilícitos y con algún daño causado, durante un periodo largo de tiempo y que presuma ser el dueño del inmueble.

De forma similar, las restricciones se establecen con el objetivo de proteger a familias o arrendadores, para que así los habitantes de la vivienda que se establezcan por un largo periodo de tiempo, como hijos o arrendatarios, no puedan realizar una acción de prescripción y adjudicarse la titularidad del inmueble.

La declaración de prescripción de inmuebles es un acto de interés jurídico que sirve para regularizar la situación de un inmueble cuando una persona cuenta con la posesión de este y busca obtener la calidad de propietario, ya sea para ejercer sus derechos libremente, vender el inmueble o heredarlo.

Juicio de prescripción positiva y la sucesión intestamentaria

Es importante señalar que la figura de prescripción positiva solo puede darse para aquellas personas que cuentan con posesión de un inmueble, hacen uso de él como dueños a pesar de no contar con un título de propiedad y no tienen la posibilidad de obtener la propiedad del bien de otra manera.

Es decir, los herederos que no cuentan con título de propiedad, porque no existe testamento, no pueden llevar a cabo el juicio de prescripción positiva. Si tienes posesión de un inmueble de un familiar fallecido que no realizó un testamento, deberás realizar un procedimiento conocido como  sucesión intestamentaria para obtener la titularidad sobre éste.

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