Qué es la enajenación de bienes inmuebles y cuáles son los diferentes tipos

Conocer la definición y los distintos tipos de enajenación de bienes inmuebles te evitará muchos problemas legales y fiscales en el futuro.

El término enajenación de bienes inmuebles es muy común en el lenguaje jurídico comercial. Es decir, en todas las leyes y disposiciones que regulan las actividades de compraventa y transferencia de propiedades. Sin embargo, no es tan común escucharla en conversaciones casuales, por lo que no muchas personas están al tanto de qué significa enajenación de bienes inmuebles.

Conocer este término y todas sus implicaciones es fundamental para proteger tu participación inmobiliaria. Por ello, en esta ocasión te traemos una guía de qué es y los distintos tipos de enajenación de bienes inmuebles.

¿Qué significa enajenación de bienes inmuebles?

La definición provista por la Real Academia Española de la palabra enajenar es “vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos”. Y es que, en esencia, se considera enajenación cualquier transferencia de una propiedad de una persona o entidad a otra, sin importar si se involucra o no dinero.

En este sentido, es importante destacar que las operaciones como el contrato de arrendamiento y usufructo no se consideran como enajenación de bienes inmuebles, pues en estos casos el arrendatario y el usufructuario sólo tienen el derecho de uso del inmueble, mas no el derecho de propiedad. Sin embargo, la nuda propiedad sí se considera enajenación, pues en ese caso sí existe una transferencia de la propiedad del inmueble. También habla de cuando el enajenante se reserva el dominio del bien, como en el caso de la nuda propiedad.

Marco legal de la enajenación de bienes inmuebles

Dentro del Código Civil mexicano, el término enajenación está sobreentendido, es decir, aparece a lo largo de este sin que se provea una definición exacta.

Para encontrar una definición de este término hay que recurrir al Código Fiscal de la Federación, que en su artículo 14 dicta que se entiende por enajenación de bienes “toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.” Esta definición, como vemos, no se limita a operaciones de compraventa, sino que también incluye aquellas donde no se involucra un pago por esta transferencia de la propiedad, como las operaciones de donación y herencia.

¿Cuáles son los tipos de enajenación de bienes inmuebles?

Hay dos formas principales de clasificar la enajenación de bienes inmuebles: según el tipo de operación que la genera y según la voluntad de realizarla. Así, tenemos que se pueden clasificar en enajenación a título oneroso y enajenación a título gratuito o en enajenación voluntaria u obligatoria, respectivamente.

Según el tipo de operación

  • A título oneroso: estas son las enajenaciones que involucran un pago por la transferencia de la propiedad. El ejemplo más evidente de este tipo de enajenación de bienes inmuebles es la compraventa, aunque también incluye otras como las subastas y remates.
  • A título gratuito: aquí se comprenden todas aquellas operaciones donde la transferencia de la propiedad no genera una obligación de pago. En este se incluyen las donaciones, herencias y cesiones.

Según la voluntad

  • Voluntaria: estas son las enajenaciones donde ambas partes están de acuerdo con la operación que se realiza. Abarca la mayoría de operaciones, pues para casi todas es necesario un contrato donde se establezca la voluntad expresa de las partes.
  • Obligatoria: en este tipo de enajenación de bienes inmuebles, es un juez el que dictamina la ejecución de la operación. El ejemplo más claro de este caso en el sector inmobiliario se da en los embargos, que es cuando una entidad financiera se apropia de un bien inmueble dejado en garantía de, por ejemplo, un crédito hipotecario.

¿Por qué es importante conocer los diferentes tipos de enajenación de bienes inmuebles?

La importancia de conocer a qué tipo de enajenación corresponde cada operación de transferencia de propiedad de un inmueble radica en la originación de impuestos. Hay operaciones de enajenación que las producen y otras que están exentas de estos. Deberás consultar la normativa vigente en tu localidad para conocer la tasa de impuesto y las cantidades correspondientes a cada tipo de operación.

Por ello, conocer el tipo de enajenación de bienes inmuebles del que se traten las operaciones realizadas será fundamental al presentar tu declaración anual de impuestos ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), en el apartado de ingresos por enajenación. Recuerda que la tarifa aplicable varía en cada uno de los casos y, para que tenga validez fiscal, es esencial realizar el pago provisional ante un notario o corredor público, así como actualizar las escrituras públicas de la propiedad, que es donde concluye el procedimiento de enajenación.

De ser necesario y posible, contrata un servicio de asesoría en materia de impuestos inmobiliarios para aclarar todo lo relacionado a tu cierre del ejercicio fiscal y evitar problemas en el futuro.

¿A qué tipos de enajenación de bienes inmuebles corresponde cada operación inmobiliaria?

Existen muchos tipos de operaciones inmobiliarias, sin embargo, nos centraremos en esta ocasión en las más comunes.

  • Compraventa: es una enajenación a título oneroso y voluntaria. Tanto el comprador como el vendedor deben manifestar su voluntad de realizar la operación y se origina un pago definitivo por la transferencia de la propiedad. Origina el pago del Impuesto sobre la Renta (ISR) para el vendedor y el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) para el comprador.
  • Donación: es una enajenación a título gratuito y voluntaria, pues el donante manifiesta su voluntad de donar el inmueble y el donatario de recibirlo o rechazarlo. Los contratos de donación de inmuebles que se dan entre familiares directos no originan impuestos para ninguna de las partes, pero cuando se dona a una tercera persona, el donatario debe pagar el ISAI correspondiente al avalúo vigente del inmueble.
  • Herencia: esta es una enajenación a título gratuito y voluntaria, pues aunque se da después del fallecimiento de la persona que hereda, su voluntad de transmitir la propiedad está manifestada en el testamento. Esta operación no origina impuestos al heredero.
  • Subastas y remates: esta es una enajenación a título oneroso y obligatoria, en primer lugar porque se produce un pago monetario y en segundo porque se da mediante una sentencia judicial de embargo. Como esta es una dación en pago que representa una compensación a la entidad que ha embargado el inmueble, no origina ISR, pero quien adquiere el inmueble a través de uno de estos mecanismos sí está obligado a pagar el monto del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.
  • Nuda propiedad: es una enajenación a título oneroso y voluntaria. Esta operación origina para la persona que compra la nuda propiedad el pago del ISAI correspondiente al costo actualizado del inmueble determinado por un avalúo practicado por una institución autorizada.

 

Ahora que conoces qué significa enajenación de bienes inmuebles y sus distintas clasificaciones, estás listo para moverte dentro del mercado inmobiliario con mayor confianza, así seas comprador, vendedor o inversionista.

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