¿Qué es un avalúo catastral y cómo calcularlo?

En el sector inmobiliario existen varios tipos de avalúos, uno de ellos es el avalúo catastral. Conoce qué es un avalúo catastral, cuál es su fin, cómo se calcula y cuáles son sus diferencias con uno comercial.

Un avalúo inmobiliario es el análisis que se hace de un inmueble para conocer su valor. El valor catastral de una casa es fijado realizando un análisis de diversos factores relacionados al contexto y a las características propias de determinada propiedad. 

Aunque la finalidad principal de los avalúos es dar una cifra real del valor comercial que tiene una vivienda en el mercado inmobiliario, hay diferentes tipos de avalúos y cada uno de ellos tiene distintos objetivos. La elección de alguno de ellos depende de la razón que ha llevado a realizarlo, ya que a partir de ella se podrá determinar cuál es el más conveniente. 

Uno de los tipos de avalúo que te será de mayor utilidad conocer es el avalúo fiscal o catastral. Este  te ayudará a saber cuánto tendrás que pagar anualmente de impuestos al adquirir una propiedad. A continuación, descubre qué es, para qué sirve y cómo se calcula.

¿Qué es un avalúo catastral?

Los avalúos catastrales son un análisis estadístico que se realiza a los inmuebles del país. Dicha investigación es llevada a cabo por parte del gobierno, para determinar el valor de los impuestos que se tienen la obligación de cubrir cuando se compra o se renta un inmueble, como el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) o el Impuesto Sobre la Renta (ISR), dependiendo el caso, y el impuesto predial.

A partir del avalúo catastral se establece la base sobre la que se determinan las tarifas que se cobrarán anualmente por cada uno de los impuestos relacionados con las propiedades. Sin embargo, estas tarifas también dependen, en conjunto, de las características que tiene cada uno de los inmuebles.

¿Para qué sirve un avalúo catastral de una vivienda?

Asimismo, conocer qué es un avalúo catastral ayuda a entender su fin. Un avalúo catastral sirve para calcular y determinar la cantidad que se deberá pagar como impuesto, en cada uno de los casos mencionados anteriormente, siempre tomando en cuenta las características del inmueble.

Mediante él se determina el valor no comercial de una propiedad a partir de sus metros cuadrados de construcción y de terreno. Además, se toma en cuenta la ubicación del inmueble. El valor catastral de una casa se deberá indicar a tesorería para que se establezca el monto total de impuestos que serán cobrados, ya sea al comprar o vender una casa o departamento.

¿Cómo se calcula el valor catastral de una casa

  • De acuerdo con el tamaño y uso del inmueble
  • Considerando la antigüedad de una construcción y su valor actual
  • Por el monto del valor del suelo determinado por las autoridades

De acuerdo con el tamaño y uso del inmueble

Este es el primero de los aspectos que influye en lo que es un avalúo catastral de una propiedad. En este avalúo, el tamaño del inmueble es tomado en cuenta debido al consumo de servicios, la cantidad de material que una gran construcción requiere en comparación con otras y los acabados de la misma.

Asimismo, el valor catastral podría aumentar o disminuir debido al tamaño del terreno donde está construida la vivienda. Esto debido, principalmente, a que terrenos más amplios podrían generar que se pague una mayor cantidad de predial.

De la misma forma, el uso que se le da al inmueble juega un factor muy importante para calcular el valor catastral de una casa. Por ejemplo, por las condiciones de consumo de una propiedad habitacional no se pagará igual que por las de un local comercial. Así, para conocer el tamaño y el tipo de fin con el que fue construido un inmueble basta con revisar las escrituras de la propiedad.

Considerando la antigüedad de una construcción y su valor actual

También la construcción, la calidad de esta, los materiales usados y su resistencia son de gran importancia en la determinación del valor catastral de una casa, y, posteriormente en su valor comercial. Esto se debe a que su precio comercial puede disminuir por la depreciación que genera el desgaste por uso que sufren los inmuebles.

Por el monto del valor del suelo determinado por las autoridades

El valor del suelo también interviene en el cálculo del valor catastral de una propiedad. No obstante, este valor es el mismo para todas los inmuebles, dependiendo de en qué manzanas o colonias se ubiquen. Está dividido en tres tipos de colonia catastral:

  1. Área de valor: esta área se define como un grupo de cuadras o manzanas cuya estructura y características físicas son similares. Además, comparten el mismo equipamiento urbano y dinámica inmobiliaria.
  2. Enclave de valor: este es un conjunto de manzanas en donde los lotes son utilizados con fines habitacionales. Se diferencian de las demás manzanas a su alrededor por la calidad de su construcción y su tamaño.
  3. Corredor de valor: estas colonias por lo general, colindan con una avenida, boulevard o calle principal y, por lo mismo, su actividad económica influye directamente en el valor comercial del suelo, sin importar cual es la entrada principal o las rutas de acceso a su alrededor.

¿Cuáles son las diferencias entre avalúo catastral y comercial?

La diferencia principal entre estos dos tipos de avalúo es el objetivo que tienen. 

Por un lado, los avalúos comerciales son un análisis para conocer el precio real de un inmueble en el mercado. Este monto será el monto que se puede obtener por la venta del mismo. No obstante, en algunos casos también se puede realizar un avalúo comercial con la intención de conocer si el precio del inmueble que se pagará coincide con su valor real o no.

Mientras que el avalúo catastral es el encargado de determinar el valor no comercial de una propiedad, para conocer la cantidad correspondiente de impuestos a cobrar. Por ello, el avalúo catastral solo representa una parte del precio de venta y siempre es menor que el valor obtenido de un avalúo comercial.

¿Cómo solicitar un avalúo catastral?

El proceso de lo que es un avalúo catastral solo lo pueden realizar entidades gubernamentales. Por esta razón, para conocer el avalúo catastral de una propiedad deberás acudir a las oficinas catastrales de tu ciudad. Sin embargo, toma en cuenta que este avalúo tiene un año de vigencia a partir de la fecha en que se realice.

Además, de acuerdo al artículo 3° del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, debe ser practicado por un perito valuador de:

  • El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
  • Instituciones de crédito
  • Mediante corredores públicos que tengan un registro vigente ante la Secretaría de Economía
  • Empresas que se dediquen a la compraventa o a la subasta de propiedades

Finalmente, recuerda que cada entidad cuenta con sus propios lineamientos y tarifas para realizar el proceso de lo que es un avalúo catastral. Así que ahora que sabes qué es un avalúo fiscal, conocer los demás avalúos inmobiliarios te permitirá estar preparado para una inversión de este tipo.

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