Qué es la zonificación en CDMX y cómo funciona

La administración de la urbanización en la capital de México es imprescindible para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario. La zonificación en CDMX y el uso de suelo son dos conceptos que van de la mano para regular construcciones y su expansión

En la CDMX existen procesos específicos para la administración del uso de suelo, mismo que se divide en varias categorías. La importancia de estos procesos de regulación de uso de suelo radica en que de eso dependen los permisos de construcción y desarrollo inmobiliario.

Las normas que plantea la zonificación en CDMX se basan en el espacio de la capital que están ocupando y sus características. Son las guías del urbanismo las que pueden asesorar respecto a qué acciones convienen más en espacios específicos.

El objetivo de la zonificación y todas las medidas de organización es para hacer de las ciudades un espacio sustentable y bien distribuido. Además de facilitar la movilización de los habitantes, también se cuida de las zonas ecológicas y otorga cierta identidad a cada región. La base de la zonificación es, justamente, la distribución efectiva y útil. 

En el caso de las ciudades grandes, como lo es la CDMX, el urbanismo ocupa la zonificación para optimizar espacios. Cuando se cuenta con una gran cantidad de habitantes, es primordial que todos los espacios tengan una clasificación. 

El orden de cualquier ciudad o comunidad, vigilado por la zonificación, es la base de que la vida cotidiana sea eficaz, además de aprovechar los tipos de suelo y prever accidentes causados por la naturaleza.

¿Qué es la zonificación en CDMX?

El concepto de zonificación está ligado con la idea del urbanismo y los planes que se implementan para la organización de las ciudades y otras zonas habitables. En el caso de la capital de la República, la zonificación en CDMX se refiere a todos los instrumentos técnicos y legales por los que se regula su uso de suelo.

La zonificación en CDMX considera el suelo en el que se construye y sus potenciales riesgos, como el hecho de ser una zona sísmica. Pero este instrumento y reglamento de planeación urbana también considera el estilo arquitectónico y el historial de la planeación. 

Para el caso de la CDMX, las bases de la zonificación se encuentran asentadas y aplicadas por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI). Es este mismo organismo el que tramita la constancia de zonificación en CDMX. Este es uno de los requisitos básicos para la edificación de cualquier proyecto inmobiliario, comercial o industrial en la ciudad.

Para tramitar esta constancia de zonificación en CDMX, es necesario comprender cuáles son los tipos de uso de suelo de la ciudad. Basado en esa clasificación, es que se puede saber si será posible obtener esa constancia y si el proyecto que se tiene en mente es viable.

¿Qué usos de suelo contempla la zonificación en CDMX?

El uso de suelo del territorio, la base de la zonificación en CDMX, es también un certificado o nombramiento que se le da a un terreno o predio. La clasificación que obtenga depende de sus características y del lugar en el que se encuentre. Pensando en esto, los tipos de uso de suelo para la CDMX son los siguientes:

  • Centro de barrio: además de la vivienda, otro tipo de espacios que se asienten en este tipo de uso de suelo deben ser exclusivamente para los requerimientos básicos de la población. Tiende a ser un área no mayor a 2 hectáreas y media, y se encuentra en medio de otro tipo de zonas y de grandes urbes.
  • Equipamiento: las zonas de equipamiento son aquellas en las que se pueden establecer espacios para la prestación de servicios. Estos servicios no son esenciales, sino que complementan a aquellos que son esenciales para el desarrollo de la sociedad. Se pueden instalar lugares para la recreación, el deporte, ciencias, de culto y semejantes.
  • Espacio público: estos espacios son de libre tránsito para cualquier persona y no deben tener restricción alguna. Pueden ser propiedad del Estado o privada, pero están sujetas a las normas del libre tránsito. Ejemplo de esto son los parques, las calles y algunas plazas.
  • Habitacional: los terrenos, lotes y predios que entren en esta categoría serán usados exclusivamente para la construcción de espacios habitables en cualquiera de sus presentaciones. Fraccionamientos, edificios de departamentos y vecindades pueden ser ejemplos de este uso de suelo.
  • Habitacional combinado: la prioridad de construcción de estos espacios son las residencias, sin embargo, se permiten algunas actividades comerciales. Deben cumplir con el requerimiento de servicios básicos y algunas actividades de recreación específicas.
  • Habitacional rural: es importante recordar que la CDMX no es solo un espacio urbano, sino que en la periferia se encuentran zonas catalogadas como rurales. De este modo, los espacios habitacionales rurales son los que deben ser sólo para la vivienda, pero en estas zonas.
  • Habitacional rural con comercio y servicios: son los espacios rurales en los que, además de la construcción de inmuebles habitacionales, se permiten otras actividades. Debido a que son de menor tamaño, hay menos especificidad o restricciones a las actividades que se pueden instalar.
  • Industria: se denomina como industria a todos aquellos espacios que están destinados a la transformación, almacenamiento y distribución de materias primas o en los productos que deriven de ellas. Suelen no estar cercanas a zonas habitacionales, sino en suelo urbano o rural deshabitado.
  • Corporativos: debido a que la CDMX es una ciudad con especial movimiento económico, tiene este uso de suelo estipulado de manera especial y que no aplica en otros lugares. Se especifica para las oficinas, dependencias o centros administrativos, donde suele llevarse a cabo el mayor movimiento económico de la capital.
  • Preservación ecológica: estas zonas, que suelen ser de propiedad federal, son aquellas que se consideran pulmones verdes de la región o que tienen un valor ecológico especial. Son zonas en las que también se pueden encontrar especies de flora y fauna que tienen protección especial. Por esta razón es que no suelen estar permitidas las construcciones en estos terrenos.
  • Producción rural agroindustrial: son los espacios en los que se desarrolla la ganadería y la agricultura, generalmente encontrados al exterior de la CDMX. 
  • Sin zonificación: estos espacios pueden todavía no estar catalogados dentro de los registros de la SEDUVI, ya sea por que no se han solicitado, por problemas legales o debido a que no hay una certeza respecto a su categoría.
  • Áreas de conservación patrimonial: son todas aquellas zonas en las que se encuentran vestigios históricos, protegidos por diferentes instancias. Su modificación está casi prohibida, exceptuando los trabajos de mantenimiento. Es poco usual que se construya en estos espacios, siendo más probable que haya algún proceso de adaptación para otras actividades, como la residencial o comercial.

¿Cómo tramitar el certificado o constancia de zonificación en CDMX?

  • Ingresa al link para obtener el Certificado Único de Zonificación del Uso de Suelo
  • Lee el aviso antes de llenar los datos
  • Ingresa y revisa los datos del terreno
  • Ingresa tus datos personales y verifica
  • Descarga la ficha de pago y realízalo
  • Valida el certificado con el folio de pago e imprime

Ingresa al link para obtener el Certificado Único de Zonificación del Uso de Suelo

Para obtener el certificado o la constancia de zonificación en CDMX se puede acudir a las oficinas de la SEDUVI para la recepción de trámites o tramitarlo en línea. Para comenzar el trámite, ingresa al siguiente link. Antes de comenzar el proceso, debes contar con el número catastral del predio que quieres consultar y un correo electrónico vigente.

Es importante hacer notar que toda la información de los terrenos en la capital es pública, por lo que la zonificación en CDMX es un proceso abierto a quien lo necesite. Del mismo modo, se debe tener en cuenta que la zonificación solo indica lo que se puede hacer en un predio y cómo debe hacerse. No es un permiso o licencia de construcción.

Lee el aviso antes de llenar los datos

Antes de comenzar a llenar los datos que te van a solicitar, lee con detenimiento el aviso previo que coloca la SEDUVI en su página. Estas son especificaciones de tipos de predios que, para obtener su constancia de zonificación en CDMX, se debe hacer el trámite directo en las oficinas.

Básicamente, se trata de aquellos terrenos que están en un proceso de lotificación, que están pasando por algún proceso legal como resoluciones o multas, o aquellos que aún no cuentan con un número catastral. Esto quiere decir que no es un suelo acreditado y aún debe pasar por varios procesos.

Ingresa y revisa los datos del terreno

Si el predio al que se le va a tramitar la constancia de zonificación en CDMX es apto para obtener de manera digital, el siguiente paso es llenar los datos del terreno. Estos pueden ser desde el propietario hasta la superficie del predio. Después de llenarlos, la plataforma desplegará un mapa para identificar el predio.

Debes asegurarte de que el predio que el mapa señala sea el mismo del que deseas obtener el certificado. Si los datos son erróneos y se realiza el pago, no habrá devolución de la cuota y el trámite tendrá que hacerse de nuevo, pues no es un servicio gratuito. Si existiera alguna duda, puedes contactar con la oficina.

Ingresa los datos personales

Ya que se llenaron los datos del terreno, el siguiente paso para obtener la constancia de zonificación en CDMX es el llenado de los datos del solicitante. Ya que la zonificación de un espacio puede ser de conocimiento público, debe existir un registro de quienes lo solicitan. De la misma manera, el dueño del terreno podrá consultar quien buscó los datos de su propiedad.

Descarga la ficha de pago y realízalo

Una vez que los datos se han verificado y son correctos, el sistema generará una ficha de pago. El costo del servicio puede ser variable dependiendo del terreno y la zona donde se encuentre. En el mismo sitio, la SEDUVI proporciona la lista de instituciones bancarias y la cuenta en donde se debe realizar el pago.

Es importante no perder el número de folio que se proporciona en la ficha de pago, pues es la manera en la que se dará seguimiento al proceso.

Valida el certificado con el folio de pago e imprime

Una vez que se haya realizado el pago, se debe ingresar nuevamente a la plataforma de la SEDUVI e ingresar el folio que viene especificado en la ficha de pago. Se te pedirán algunos datos del terreno que deben ser llenados para tener el certificado en trámite.

Una vez que todos los campos estén completos y el sistema haya validado su veracidad, envíalos. A partir de ese momento, el certificado o la constancia de zonificación en CDMX estará disponible para su descarga, aclarando que no es una licencia de funcionamiento.

 

Además de saber lo que es la zonificación en CDMX, es importante también que aprendas cómo saber el uso de suelo de un terreno antes de comprarlo. Es un proceso importante antes de edificar algo en él y así evitar problemas con la ley. Encuentra en el portal inmobiliario Vivanuncios el terreno o predio ideal para el desarrollo que imaginas en la CDMX.

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