Qué se necesita para escriturar un inmueble y cuánto cuesta

EN MÉXICO HAY MÁS DE 10 MILLONES DE INMUEBLES NO REGULARIZADOS. DESCUBRE POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE LA ESCRITURACIÓN Y CUÁL ES SU COSTO.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), alrededor de 30% de inmuebles en México está debidamente escriturado, mientras que, según la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), hay más de 10 millones de inmuebles no regularizados en todo el país.

¿Por qué es importante la escrituración?  

Para cualquier persona adquirir un inmueble es el resultado de un gran esfuerzo económico y no basta terminar de pagar para convertirse en ‘dueños’. Escriturar a tu nombre es esencial para poder comprobar la propiedad de ese bien. En otras palabras, garantizas la certeza y seguridad jurídica de que eres propietario de tu casa o departamento.

“Una vez hecha la escrituración, se puede contribuir adecuadamente en temas locales como el impuesto predial, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) y los derechos de registro público. Al ostentarse la persona como propietaria del inmueble, puede ser sujeto de crédito y, a su fallecimiento, la transmisión de su patrimonio a sus beneficiarios se puede hacer de manera mucho más transparente y sencilla”, indica José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

Asimismo, la escrituración cobra especial importancia al momento de formalizar un proceso de compraventa. En este caso, el notario debe corroborar que el inmueble realmente pertenezca a la persona que dice ser el dueño. Su labor es revisar los documentos de la propiedad y asesorar jurídicamente a las partes involucradas. En ese sentido, la escrituración es también una forma de evitar fraudes inmobiliarios.

La recomendación es que nunca firmes un contrato, ni des algún tipo de adelanto o te comprometas a hacer la compra sin contactar a un notario que confirme información básica de la propiedad en venta.

Pasos para escriturar

Primero debes acudir con el notario, quien para escriturar solicitará el título de propiedad o escritura de la persona que va a vender. Y, si la persona que va a vender aparece como casada en el título que le acredita como dueña, también deberá presentar su acta de matrimonio.

Igualmente, se tiene que cerciorar de que no exista un juicio sucesorio pendiente de ser resuelto, que la propiedad no tenga alguna hipoteca o cualquier otro gravamen (que esté al corriente del pago de impuesto predial y derecho por servicio de agua y obras públicas).

Por otra parte, el notario deberá obtener un avalúo del inmueble y, si el mismo está ubicado en la CDMX, un certificado de zonificación de uso de suelo, el cual sirve para acreditar el uso de suelo al que está destinado el inmueble en cuestión.

Cuando toda la documentación está lista, el notario elabora el proyecto de la escritura y coordina una reunión en la que están presentes el comprador, el vendedor, la institución financiera (si aplica), y él mismo. En esta reunión se realizan los pagos correspondientes y se lee la escritura en voz alta para que todos estén de acuerdo.

Antes de firmar, se debe realizar el pago de la cantidad acordada en la compraventa y también hay que cubrir los impuestos, derechos y gastos notariales.

Una vez que se han pagado los impuestos, el notario elaborará el testimonio de la escritura y tramitará su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, dando por terminado así el proceso de escrituración.

¿Es muy caro escriturar un inmueble?

Actualmente en la zona metropolitana de la CDMX el costo de la escritura de compraventa de una vivienda oscila entre el 4 y 7% del valor total de la propiedad. La mayor proporción de este costo son impuestos y derechos que el notario retiene y tiene que pagar al fisco.

“También influye el tema del registro público, en entidades como la CDMX o el Estado de México es una tasa gradual y fija, lo menos que se debe de pagar por inscribir una propiedad en el Registro Público de la CDMX ronda los 1700 o 1800 pesos y el valor más alto de escrituración ronda en los 17500 pesos”, indica José Antonio Manzanero.

¿Cuáles son los gastos de escrituración y quién debe pagarlos?

Normalmente corren por cuenta del comprador, y son los siguientes:

  • Impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio)
  • derechos de registro público
  • derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, etc.)
  • erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etc.)
  • los honorarios del notario y el correspondiente IVA.

¿El vendedor debe pagar algún impuesto?

Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir por su venta, debe pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR). Este impuesto solo lo pagan las personas físicas y en muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien lo retiene. Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada.

¿Cuánto tarda el proceso de escrituración?

En promedio, y dependiendo de cada entidad federativa, alrededor de dos o tres semanas, desde que entregas la correspondiente documentación original al notario, hasta la firma de la escritura. Todo depende de la carga de trabajo que tengan los registros públicos, los catastros y las secretarías de desarrollo urbano en materia de expedición de las constancias o acreditación de uso de suelo.

¿Si escrituré un terreno y después construyo, debo volver a escriturar?

“No porque ya se tiene una escritura que ampara la superficie de ese terreno. Cuando se decide fincar una casa, se debe de tramitar un permiso de construcción, contar con un proyecto avalado por las autoridades y –una vez terminada la obra-, dar aviso de la terminación o de ocupación de ese bien.  Si una persona después quiere vender esa casa, no tiene que volver a escriturar, basta con tener esos tres elementos: la escritura del terreno, la licencia de construcción y de terminación”, finaliza el presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

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La autora es editora web de Vivanuncios, síguela en Twitter.

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