El ABC del contrato de arrendamiento

¿Qué datos debe incluir?, ¿cuál es la diferencia entre fiador y aval?, ¿cuánto cuesta tramitar un contrato de arrendamiento con un abogado? Te lo decimos.

Comprar una casa representa mucho trabajo y una fuerte inversión. Si decides rentarla y hacer el acuerdo con el inquilino solo de palabra, con un contrato comprado en la papelería o con un ‘machote’, estás poniendo en grave riesgo ese patrimonio que tanto te ha costado formar.

En Vivanuncios conversamos con Ernesto Meana, miembro del consejo nacional de directores de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) nacional y vicepresidente jurídico a nivel nacional de dicha asociación para hablar de la importancia de establecer un contrato de arrendamiento, qué información debe incluir y cómo es que ayuda a proteger los derechos y obligaciones de las partes involucradas en el alquiler de una vivienda.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento es un uso y goce temporal de un bien mueble o inmueble. Por lo tanto, el contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades entre una persona que renta (el arrendador), y otra persona a quien se le renta (arrendatario).

De acuerdo con Meana, no deberían existir los ‘contratos verbales’ y ya ley es clara en ese sentido: todo contrato de arrendamiento que se celebre por más de 100 pesos debe constar por escrito.

Las partes de un contrato de arrendamiento  

Arrendador: es el propietario o la persona que renta un bien mueble o inmueble, o bien, quien autoriza a un tercero fungir como arrendador a través de un poder con el que le da la facultad de rentar en su nombre.

Arrendatario: es la persona que toma en arrendamiento ese bien.

Fiador: el fiador o la fianza en el arrendamiento es una cuestión de carácter estrictamente civil y se da en inmuebles para uso habitacional, comercial o industrial. Un fiador es quien va a garantizar al propietario –por cuenta de esa persona-, que el inquilino cumpla puntualmente con sus obligaciones.

¿Cuál es la diferencia entre fiador y aval?

“Solamente la materia, la figura del fiador corresponde a material civil y garantiza obligaciones como las derivadas de un contrato de arrendamiento. El aval es de orden mercantil y aparece en materia de pagarés, letras de cambio, contratos de apertura de crédito o mercantiles. Los dos son obligados solidarios responsables subsidiarios del cumplimiento de la obligación de un inquilino (en materia de arrendamiento civil) o un acreditado (aval en materia mercantil)”, explica Ernesto Meana.

¿Qué características debe tener un fiador para ser considerado como válido o confiable?

Debe demostrar que es dueño de una propiedad. La solvencia económica no es suficiente, ya que tener dinero en el banco del que se puede disponer en cualquier momento, no es garantía suficiente para el arrendador.

La propiedad del fiador de preferencia no debe estar hipotecada, ya que, en caso de incumplimiento de las obligaciones del inquilino, se tendría que comenzar un juicio y el acreedor que tendría preferencia en todo el proceso sería el banco.

Por otra parte, debe establecerse en el contrato que la propiedad (no hipotecada) no se puede vender durante el periodo que dure el arrendamiento. En caso de que tenga que ser vendida, se deberá dar aviso y sustituir la figura del fiador en el contrato.

¿Un contrato de arrendamiento puede existir sin que haya un fiador?

“Si tú tienes un contrato de arrendamiento y no tienes un fiador, tienes un factor de riesgo muy elevado, del 60 o 70%, de que si mañana no te paga la renta el inquilino ¿a quién le vas a cobrar?”, señala el presidente de AMPI.

¿Qué información debe contener un contrato de arrendamiento?

Cuando rentas un inmueble y el acuerdo es verbal, el inquilino puede mudarse y pagarte, o no, el precio del alquiler, ya que hablamos de un acto de voluntad. Cuando eso sucede, y ante las exigencias de pago la persona se rehúsa a pagar, el propietario no tiene un documento que lo respalde para acudir con las autoridades.

En ese sentido, ‘ahorrarse’ el costo de contrato de arrendamiento puede ser mucho más caro a largo plazo. El contrato se debe hacer por vía escrita implicando los derechos y las obligaciones para las partes.

¿Cuáles son los datos que no pueden faltar en un contrato de arrendamiento?

Los datos y las cláusulas del contrato deben ser acordadas y aceptadas por el arrendador y el arrendatario. No debe faltar, por lo menos:

  • El uso que se le va a dar al inmueble: uso habitacional o comercial
  • El periodo de duración del contrato. Meana recomienda no firmar un contrato por tiempo indefinido pues, al no estipularlo, se puede extender al plazo máximo establecido por la ley que es de 20 años.
  • Las implicaciones de la renta: qué cantidad se va a pactar por el alquiler, en dónde se va a pagar, el domicilio en que se va a ser exigible el cumplimiento de esa obligación, etcétera.

En este documento nada se puede presuponer o dar por sentado, debe incluir las cláusulas, condiciones y sanciones en caso de incumplimiento o eventualidades. El objetivo de esto es blindar los intereses, derechos y obligaciones de las partes.

¿Cuánto cuesta hacer un contrato de arrendamiento con un abogado?

Acudir con el profesional indicado, en este caso un abogado, para la elaboración de un contrato de arrendamiento es la mejor manera de evitar problemas futuros. Es una medida preventiva, más que correctiva.

De acuerdo con Meana, el costo de un contrato de esta índole varía de acuerdo a su composición. “La labor de un abogado incluye la investigación del fiador en el Registro Público de la Propiedad. Cuando también se encarga de correr la propiedad, es decir de anunciarla, hacer los trámites, la gestoría y el contrato de arrendamiento, el cobro normalmente es del equivalente a un mes de renta, si el contrato es por un año. Cuando el corretaje no lo realiza el abogado, el costo es de medio mes de renta”, indica.

Así pues, en una renta de 10,000 pesos el costo por el corretaje más la elaboración del contrato será de 10,000 pesos; pero si el abogado solo se encarga del contrato, el costo sería de 5,000 pesos.

Si tienes planes de rentar un inmueble para tener ingresos extra, no te vayas por el camino fácil porque corres el riesgo de quedar a expensas de la palabra y confiabilidad de tu arrendatario. En caso de que tú seas el inquilino, asegúrate de mudarte a una casa que te garantice satisfacciones y no dolores de cabeza. En lo que se refiere a una vivienda en alquiler nada como que el “papelito hable”.

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La autora es editora web de Vivanuncios, síguela en Twitter.

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