¿Cuáles son los gastos de arrendamiento?

Cuando se renta una propiedad ambas partes del trato adquieren obligaciones. Conoce cuáles gastos de arrendamiento están obligados a pagar ambas partes, quién paga los gastos de un contrato de arrendamiento, y que otros pagos deben cubrir.

Aunque es importante conocer el ABC de los contratos de arrendamiento, también lo es conocer cuales son las obligaciones que se adquieren mediante dichos documentos. El conocimiento de esta información evitará muchos conflictos que suelen ocurrir en este tipo de tratos, ya que algunos de ellos solo se establecen de palabra.

Lo anterior da como resultado que en los acuerdos de renta siempre exista mucha preocupación por saber quién paga los gastos de un contrato de arrendamiento, sobre todo si estos surgen por imperfecciones, y cuáles son los otros gastos que por obligación tienen que cubrir ambas partes.

En una entrevista para Vivanuncios, Ernesto Meana, miembro del Consejo Nacional de directores de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) y vicepresidente jurídico a nivel nacional de la misma institución, habló de los gastos que debe asumir tanto el dueño del inmueble rentado como el inquilino.

¿Quién paga las reparaciones?

Uno de los gastos de arrendamiento más comunes es el generado por las condiciones del lugar. Si bien una propiedad cuando es rentada puede tener diferentes desperfectos, las reparaciones se clasifican dependiendo de que tanto afectan la integridad de la propiedad y si representan un riesgo o no para los inquilinos.  

Un inmueble en renta puede requerir reparaciones menores, es decir, aquellas que no afectan la estructura del inmueble arrendado. Así, por su naturaleza este tipo de reparaciones deberán ser pagadas por el arrendatario o el inquilino.

Esto principalmente debido a que estos problemas se generaron por el uso del inmueble. Al momento de la firma del contrato, el inquilino adquirió la obligación de mantener el estado de la vivienda y, pese a no ser el propietario, es su responsabilidad mantener en óptimas condiciones el espacio.

Esto implica la pintura del inmueble, las chapas de las puertas, un apagador que no sirva o un nuevo empaque para la llave del agua, así como las áreas o componentes que se utilizan diariamente dentro de la propiedad.

Por otro lado, las reparaciones que afectan el funcionamiento de la casa deberán estar cubiertas por el propietario. Al respecto, Ernesto Meana explica que “La única obligación que existe para el propietario son las reparaciones que llamamos mayores, es decir, cuando existe alguna filtración, rotura de albañales, de tuberías, alguna instalación eléctrica que se quemó por otra causa que no sea un mal uso, la impermeabilización de la azotea o el mantenimiento habitual de las cisternas. Todo ello le corresponde al propietario”.   

El contrato es primero

Si bien la pregunta de quién paga los gastos de un contrato de arrendamiento es muy común, existen casos donde no existe ningún contrato de alquiler. En estas circunstancias no se pueden hacer reclamaciones porque no existe ninguna garantía del cumplimiento de reparaciones o de que los pagos de los gastos de renta se cubrirán, ya que solo se está confiando en la palabra de la persona que ocupará la propiedad.

Maena explica que esta situación es de las más graves en el sector inmobiliario, ya que al rentar sin un contrato se pueden llegar a conflictos legales, los cuales en, algunos casos, provocan que se obligue al inquilino a desocupar el inmueble. Además, advierte que en esos casos el procedimiento legal será largo y requerirá de la intervención de otros especialistas.

Por otro lado, cuando se tiene un contrato que estipule en un alquiler quién paga las reparaciones y cuáles gastos de arrendamiento debe cubrir cada parte las cosas son más sencillas.

Sin embargo, de existir un conflicto se deberá acudir con un abogado. Este especialista podrá orientar a la persona en dos sentidos:

  1. Será el mediador: reunirá a las partes en conflicto para llegar a un acuerdo sin que se necesite llegar a una instancia legal y que se convierta en un proceso costoso.
  2. Revisará el contrato: analizará el contrato de arrendamiento para hacer recomendaciones de acciones que deberás llevar a cabo en los tribunales civiles.

Como verás, el contrato es importante, aun si es un arrendamiento temporal, ya que en él se establecen por escrito todos los acuerdos, además, como señala Ernesto Maena “En el contrato de arrendamiento se debe estipular que todas las reparaciones de uso convencional o de operación, del departamento o local, correrán a cargo del inquilino” de ser el caso.

¿Qué otros gastos de arrendamiento deben cubrir propietario e inquilino?

  • La investigación del inmueble que se deja en garantía
  • La investigación del buró de crédito del inquilino
  • El pago del depósito
  • El pago de renta

Gastos de renta que asume el dueño de la propiedad

GASTO 1. Investigación del inmueble que se deja en garantía

Otro de los gastos de arrendamiento, donde el propietario es quien paga los gastos de un contrato de arrendamiento, es la investigación del inmueble que dejó el inquilino como garantía. Este gasto corresponde a una investigación y al pago de los derechos correspondientes al Registro Público de la Propiedad, o su equivalente dependiendo del estado, para obtener:

  1. El certificado de libertad de gravámenes: este es un documento avalado por las autoridades del Registro Público que legitima que la propiedad que se da en garantía está libre de toda deuda y de todo problema legal.
  2. La constancia de folio real: en este documento se presenta el estatus de la propiedad. Sin embargo, no en todas las entidades se otorga uno. Meana pone como ejemplo al Estado de México donde el único documento otorgado es el certificado de libertad de gravámenes.

GASTO 2. Investigación del buró de crédito del inquilino

Asimismo, otro gasto a cubrir, donde el arrendador es quién paga los gastos de un contrato de arrendamiento, es la investigación del Buró de Crédito. Al investigar al inquilino ante el Buró de Crédito el arrendador tendrá información de la serie de pagos de créditos que ha hecho y de los hábitos de pago que tiene el inquilino, así como datos de su situación legal con respecto a todos los préstamos que ha recibido.

Gastos de renta que asume el arrendatario

GASTO 1. El pago del depósito

Este es el primer pago donde el inquilino es quién paga los gastos de un contrato de arrendamiento, este pago básicamente consiste en un mes de renta como depósito que garantiza el cumplimiento de su pago mensual y la responsabilidad que asumirá con los desperfectos que existan al momento de desocupar la propiedad y que podrían generarle un adeudo.

El especialista explica que se pueden requerir de una a dos mensualidades como depósito de garantía, dependiendo del giro del inmueble. Además, aclara que este dinero no causa IVA (impuesto sobre el valor agregado) porque se da para garantizar el cumplimiento de las obligaciones. 

También señala que “…cuando la unidad (el inmueble) no tenga ningún daño y no tenga algún adeudo pendiente, será obligación, en el tiempo que se establezca en el contrato, que el arrendador devuelva ese depósito al inquilino”.

GASTO 2. El pago de renta

Otro gasto de arrendamiento para el inquilino es el pago que está obligado a hacer en el tiempo y en la forma que fueron previamente establecidos en el contrato de arrendamiento. Cabe señalar que el depósito será solo una garantía de que se cumplirán las obligaciones futuras, por lo que si los pagos mensuales de renta se pagan bajo los términos acordados y el inmueble está en óptimas condiciones, el propietario del inmueble devolverá el depósito.

Finalmente, el vicepresidente jurídico nacional de AMPI añade que “Solamente cuando existan daños y, en el momento de la desocupación y entrega el dueño se percate de ellos, -o en el caso de que no esté pagada la renta en su totalidad-, no se podrá devolver el depósito y eso sería materia del levantamiento de un acta donde se pongan los detalles correspondientes…”.

¿Qué hacer si el arrendador no arregla los desperfectos?

Si la propiedad en la que te encuentras comienza a presentar desperfectos que el arrendador no está dispuesto a pagar, una de las opciones que tienes es terminar el contrato. El mal estado de un inmueble puede ser una causal de terminación.

También puedes acudir ante un juez y, mediante un procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civiles, conseguir que el arrendador cumpla con su obligación de reparar la vivienda. El juez decidirá sobre el pago de daños y perjuicios, de ser el caso, que este deba hacer.

En caso de que abandonar la propiedad no esté en tus planes, otra de las opciones que tienes es hacer las reparaciones por tu cuenta y después descontar del siguiente pago de alquiler el costo de los arreglos que se hicieron.

Sin embargo, debes recordar que el Código Civil Federal establece que como arrendatario estás obligado a avisarle al arrendador de cualquier necesidad de reparación a la brevedad. De lo contrario serás responsable de los daños y perjuicios que tu omisión cause.

Una opción es avisar por escrito al arrendador los problemas que hacen inhabitable el inmueble y mencionarle que, si estos no son reparados en un tiempo determinado, podrías dejar la propiedad. Así como también tener fotografías o pruebas de los daños que tiene el inmueble, para respaldar tu versión de su inhabilidad.

Para evitar cualquier situación de las anteriores las condiciones del contrato deben ser claras, ya que esto ayudará a establecer cuáles gastos de arrendamiento deberán asumir ambas partes del trato y evitará conflictos.

Además, te invitamos a visitar el portal de Vivanuncios donde encontrarás todo tipo de inmuebles en renta en cualquier ubicación del territorio mexicano.

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