¿Qué es la valuación de bienes inmuebles?

Las transacciones de bienes raíces, son el resultado de elecciones que realizan las personas y requieren de una negociación entre las partes interesadas. 

Tanto compradores como vendedores necesitan estar bien informados para reconocer las características de su inversión, entre éstos el precio por el que se puede adquirir una vivienda y los beneficios que puede suponer su compra.

Una de las características que refiere de mayor atención es el precio de la vivienda, ya que este es un valor que puede establecerse de forma relativamente arbitraria.

Debido a esto, es de suma importancia la valuación inmobiliaria, entendida como la acción de analizar desde el punto de vista económico, es decir, tener indicadores para establecer el precio del inmueble. 

Alicia del Carmen García Curiel, valuadora profesional de Avaclick, explica los pormenores de la valuación de propiedades para garantizar que este sea un proceso exitoso durante la compraventa de tu vivienda.

¿Cómo se valúa una casa o departamento? ¿qué es lo que se toma en cuenta? 

Para valuar una vivienda es necesario investigar referencias del mercado, tales como ofertas vigentes de inmuebles comparables en la zona. Asimismo, se buscan las diferencias entre las características que presenta el inmueble sujeto respecto de las de cada comparable.

Con esta información se califica si el inmueble se considera mejor, igual o peor y, dependiendo de esta calificación, se estima el valor de las diferencias para sumarlo si el sujeto es mejor que el comparable, o restarlo si el sujeto presenta desventajas.

Beneficia el valor de la vivienda Perjudica el valor de la vivienda
  • Ubicación en un entorno con infraestructura de servicios urbanos completos
  • Equipamiento urbano de nivel suficiente
  • Tamaño óptimo
  • Relación de superficie construida y superficie de terreno positiva
  • Menor antigüedad de construcción
  • Calidad de conservación y mantenimiento
  • Mejor proyecto de construcción
  • Ubicación en un punto óptimo de la calle, orientación o acceso fácil
  • Tamaño no óptimo
  • Relación excesiva de superficie construida y superficie de terreno
  • Mayor antigüedad de construcción
  • Mal estado de Conservación y falta de mantenimiento
  • Mal proyecto de construcción
  • Ubicación en un punto conflictivo de la calle, mala orientación o de difícil acceso

¿Por qué es importante conocer el precio de mercado de una vivienda si deseas venderla?

Porque con información imparcial derivado del análisis objetivo del precio razonable de un inmueble el resultado de la acción de vender será eficiente en el menor tiempo y mejores condiciones tanto para el vendedor como para el comprador.

¿Qué diferencia hay entre una opinión de valor y un avaluó?, ¿ambas me sirven para conocer el precio de mercado?

Normalmente se eneitnede como opinión de valor al reporte de valuación en formato corto con un monto concluido que corresponde a un precio aproximado sugerido y como complemento puede reportar un rango probable de su valor comercial.

La opinión de valor es resultado de un análisis rápido del caso de interés, normalmente solo bajo el enfoque de mercado. 

Una opinión de valor de una vivienda la realiza un valuador o cualquier persona interesada, pudiéndose utilizar herramientas tecnologías como Avaclick en donde se captura la ubicación y características de la casa o departamento, además de sus superficies y espacios que contiene, la edad de la construcción, su estado de conservación y algunos otros atributos, información suficiente para ser procesada mediante algoritmos que la comparan con referencias de mercado comparables. 

Un avalúo es un instrumento de certeza, ya que es un estudio que realiza un profesionista con cédula profesional de valuador que mediante un proceso definido, analiza las características de la vivienda sujeto y de su entorno, e investiga el mercado inmobiliario que lo incide y todos los elementos importantes que aportan información valiosa, lo que le permite opinar el valor comercial particular del inmueble en una fecha determinada. 

Su resultado es un amplio reporte conocido como dictamen de avalúo, que contiene la opinión profesional que expresa el valuador, a partir de los análisis que realizó bajo diferentes enfoques (de mercado, costos y de ingresos o rentas).  Dichos enfoques le permiten expresar dicha opinión, generalmente dependiendo del destino para el que se requiere el avalúo y los efectos legales que se desprenden, 

Durante un avalúo es obligado el cumplimiento de normas y políticas que establecen requisitos relativos a la personalidad del valuador, al trabajo que desempeña y a la información que rinde, como resultado de su trabajo. Requiere tiempo de programación y de trabajo, recursos humanos e información documental importante y de carácter legal.

Ambos análisis refieren una opinión producto de una investigación, el avalúo con base a una investigación exhaustiva de mercado y de costos y de rentas, su resultado es un dictamen de valor que tiene efectos legales;  la opinión de valor con base a una investigación con un enfoque meramente de mercado y su resultado es un precio sugerido dentro de un rango de ofertas de mercado de inmuebles comparables, que no tiene efectos legales como podría ser la contratación de un crédito garantizado a la vivienda.

Conocer los detalles de la valuación de bienes inmuebles te permitirá realizar una venta exitosa de tu propiedad por un precio justo y acorde al valor de mercado.

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