OPINIÓN. EL PAPEL DEL NOTARIO EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE

Notario José Antonio Manzanero Escutia

Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano

Consultar al notario antes, durante y después de una compraventa de bienes inmuebles es garantía de seguridad y certeza jurídica, puesto que la compraventa de toda propiedad involucra aspectos que necesitan pasar por el control de legalidad que solo un notario puede proporcionar.

Es así que los notarios somos tu principal aliado para brindar seguridad a tu patrimonio y podemos apoyarte en tres diferentes momentos:

1. Antes de la compraventa

Antes de firmar cualquier contrato, o comprometerte a la compra de cualquier forma, contacta a un notario. Este profesional confirmará ciertos aspectos básicos del inmueble, por ejemplo:

  • que la persona que vende el inmueble realmente sea el dueño;
  • si es un único dueño o deberá obtenerse el consentimiento de otras personas para la compraventa –por ejemplo, la esposa si está casado por sociedad conyugal-
  • que no exista un juicio testamentario inconcluso y
  • que la propiedad no tenga una hipoteca.

Asimismo el notario, dependiendo de la legislación local, tramitará las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes y al corriente en el pago de sus contribuciones, tales como predial y agua o certificados de uso de suelo.

2. Durante la compraventa

Cuando toda la documentación está lista, el notario elaborará la correspondiente escritura y coordinará una reunión para la firma en la que estén presentes el comprador, el vendedor, la institución financiera –en el caso de que se adquiera el inmueble mediante un crédito hipotecario–, y él mismo. En esta reunión se realizarán los pagos correspondientes y se leerá la escritura en voz alta, si todos están de acuerdo se procederá a la firma. Esta escritura quedará asentada en el protocolo de la notaría.

Los pagos incluyen el costo del inmueble, el cual deberá realizarse de una forma segura directamente al vendedor; así como el pago de impuestos, derechos y gastos notariales, los cuales deberán pagarse directamente al notario, ya que es el responsable de calcular y retener los impuestos locales y federales por la compra de inmuebles.

En forma general, los gastos a pagar por el comprador son el impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio); derechos de Registro Público; derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, etc.); erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etc.); y finalmente los honorarios del notario y el correspondiente IVA.

El notario te orientará sobre los efectos que las disposiciones de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, mejor conocida como la “Ley Antilavado”, tienen en la compraventa, que son en general:

  • El límite para entregar dinero en efectivo cuando se compra un inmueble es de 8,025 UMA, lo que equivale a $646,815.00 pesos; de manera que, si el precio es superior a esa cantidad, el resto del dinero deberá pagarse con algún instrumento financiero, como puede ser cheque de caja, cheque certificado o transferencia bancaria y ¡nunca en efectivo!
  • El notario está obligado a generar un expediente único de identificación, que incluye una declaración bajo protesta de decir verdad de cada uno de los comparecientes a la operación inmobiliaria sobre la existencia o inexistencia de un dueño beneficiario o beneficiario controlador, es decir, alguna persona que no interviene en el acto de compraventa pero que recibe los beneficios de ésta. Así, ahora deberás firmar esta declaración y proporcionar los datos del dueño beneficiario, si éste existiera; además de la información y elementos documentales vigentes que te sean solicitados.

Por último, el notario será responsable de emitir una factura o CFDI por sus honorarios y retenciones de contribuciones federales que él realice. En caso de que el inmueble se haya adquirido a una persona física, el notario deberá acompañar este CFDI de un complemento que contiene la información fiscal de compraventa, el cuál te permitirá más adelante demostrar cuál fue el “costo comprobado de adquisición” y, por consiguiente, exentar o deducir impuesto al momento de vender la propiedad, según corresponda.

El notario emitirá al vendedor, por su parte, un CFDI por la retención de los impuestos correspondientes.

3. Después de la compraventa

El notario es el encargado de inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad para que quede en él constancia de la compraventa realizada, dando por terminado así el proceso de escrituración.

El notario es responsable también de entregarte un testimonio original de la escritura, así como resguardar el protocolo original donde conste tu escritura por 5 años en la notaría, tras los cuales se entregará al Archivo General de Notarías.

Es posible que más adelante requieras una copia certificada del testimonio, para lo cual deberás acercarte nuevamente al notario o al Archivo General de Notarías correspondiente.

Actualmente el costo de la escritura de compraventa de una vivienda en la zona metropolitana de la CDMX oscila entre 4 y 8% del valor más alto de la propiedad, este porcentaje puede variar en otros estados como resultado de los impuestos y derechos establecidos en cada Ley. Sin embargo, es importante señalar que la mayor proporción de este costo corresponde siempre a los impuestos y derechos que el notario retiene para pagar al fisco.

El notario es tu mejor aliado en la compraventa de un inmueble, acude a él para obtener información de cómo proteger tu patrimonio. Si no conoces un notario revisa el directorio del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

Las opiniones expresadas en esta columna son exclusivas de su autor.
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La autora es editora web de Vivanuncios, síguela en Twitter.

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