Efectos del incremento al salario mínimo y la inflación en México a la hora de comprar vivienda

Tecnología en bienes raíces

La realidad es que en nuestro país la educación financiera es insuficiente y muchas veces los compradores se ven sorprendidos por los aumentos repentinos en los precios de bienes y servicios de consumo diario, lo cual se debe al fenómeno de la inflación. Por otro lado, el incremento al salario mínimo es el otro tema esencial para entender la dinámica de los precios de venta. En combinación, estos dos factores influyen directamente en la capacidad adquisitiva de los compradores de todos los sectores, incluyendo el mercado de bienes raíces.

Estar al tanto de los temas económicos es muy importante, y muchas veces descuidamos este aspecto. Por ello, en esta ocasión me voy a permitir explicarte un poco más a fondo cómo es que la inflación en México y el incremento del salario mínimo influyen en tus planes de comprar una casa o departamento.

¿Qué es la inflación?

Esta se define como el aumento de los precios de los bienes y servicios en un periodo determinado. En palabras simples: “a mayor inflación, mayor aumento en los precios”, y por lo tanto, es menor el valor del dinero. En México, la inflación se puede visualizar a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), herramienta elaborada por el INEGI que se encarga de registrar el comportamiento de los precios de forma mensual.

Este fenómeno macroeconómico depende de factores como la capacidad de producción de los proveedores y los niveles de demanda de bienes y servicios por parte de los consumidores.

Inflación en México

La inflación permea en toda la economía, y el mercado inmobiliario no es la excepción, al contrario, es uno de los sectores más importantes debido a su enorme participación en la generación del Producto Interno Bruto nacional, con una aportación de alrededor del 6 por ciento cada año.

La inflación en México en 2021 fue de 7.36 por ciento, la cifra más alta desde el año 2000, lo cual se ha reflejado en un repunte en los precios de los productos de consumo diario.

Inflación y sector inmobiliario

Entonces, ¿cómo afecta la inflación en México al mercado inmobiliario? La respuesta es muy amplia, pues el sector inmobiliario se divide en muchos subsectores en donde este fenómeno afecta de forma diferente.

En el sector de la construcción, la inflación provoca el incremento en los precios de los materiales, lo cual a su vez eleva el costo de producción y, en último término, el precio de venta al público.

En el sector de arrendamiento, la inflación provoca el aumento en los precios de la renta, pues de no darse este incremento, el arrendador disminuiría el valor de sus ingresos, con lo cual podría presentar pérdidas a mediano plazo.

En el sector de la compraventa, la inflación incide de varias maneras. Similar al caso del arrendamiento, los propietarios incrementan el precio de venta de sus inmuebles a la par de la inflación para evitar pérdidas. Por ejemplo, si el precio de una casa es de 500 mil pesos y la inflación al término de ese año es de 5 por ciento, entonces el propietario actualizará el precio a 525 mil pesos.

Otra forma en la que afecta este fenómeno es en los créditos de vivienda. Además de determinar el incremento en los precios de bienes y servicios, con base en la inflación, el Banco de México determina la política monetaria y establece su tasa de interés de referencia, que a su vez sirve como base para determinar la tasa de interés de nuevos programas de crédito en el mercado, incluidos los hipotecarios.

¿El incremento al salario mínimo y la inflación afectarán los créditos hipotecarios?

Esta es una de las inquietudes más frecuentes y más válidas que tienen los beneficiarios y aspirantes a un crédito hipotecario, y es que todos conocemos a al menos una persona que ha estado pagando un crédito de Infonavit o Fovissste durante más de 25 años y se queja permanentemente de que no baja su deuda y de que “no le ve fin”. 

Esto es porque en el pasado tanto el incremento al salario mínimo como la inflación sí incidían directamente en las deudas hipotecarias, pues los esquemas de crédito estaban determinados, ya sea en Veces Salarios Mínimos (VSM) o, más recientemente, en Unidades de Medida y Actualización (UMA). Esto provocaba que la deuda creciera a la par de estos factores, por lo que la deuda solo se prolongaba y se volvía “impagable”. Por ejemplo, si ya se debían solo 2 mil salarios mínimos y este aumentaba de mil a mil 500 pesos, de un día para otro ya no se debían 2 millones de pesos, sino 3 millones de pesos (estos ejemplos numéricos son solo para fines ilustrativos).

Es por ello que las últimas reformas a las leyes de instituciones de vivienda se han enfocado en corregir esto que ya era un problema muy serio para los acreditados. Actualmente, ya es posible cambiar un crédito de VSM a pesos y los nuevos esquemas están estipulados desde su inicio en pesos y la mayoría con tasas fijas. De esta manera, desde antes de adquirir el financiamiento, el comprador sabe cuánto pagará exactamente durante la vida del crédito, lo que le permite comparar más fácilmente y elegir el que mejor se adapte a sus necesidades.

El riesgo que se vislumbra con la inflación por encima de 7 por ciento es que el Banco de México aumente su tasa de referencia, como ya ha empezado a hacerlo, lo que a su vez provoque que los bancos aumenten las tasas de interés de sus nuevos productos. Sin embargo, esto no afectará a los acreditados que ya se encuentren pagando una hipoteca.

¿Cómo contrarrestar los efectos negativos de la inflación?

Si ya has iniciado con tus planes para comprar una casa en México, sabrás que necesitas tener disponible alrededor del 20 a 30 por ciento del valor de la vivienda para cubrir los gastos iniciales como enganche, honorarios notariales e impuestos. Para ello, deberás apegarte a un plan de ahorro que te permita reunir ese dinero, sin embargo, debido a que la inflación disminuye el valor del dinero con el tiempo, la mejor opción es optar por invertirlo en instrumentos de riesgo bajo y medio, que te ofrezcan un rendimiento anual igual o mayor a la inflación. 

Por ejemplo, para que tus ahorros no se vean afectados por la inflación de 7.36 por ciento de 2021, debes invertir tu dinero en instrumentos que te ofrezcan rendimientos por encima de ese porcentaje.

Una de las mejores opciones que han surgido en los últimos años dentro del mercado de bienes raíces es el crowdfunding inmobiliario, los cuales son esquemas que permiten invertir desde mil pesos a plazos desde 1 hasta 5 años, y cuya gran ventaja es que ofrecen rendimientos de hasta 20 por ciento anual.

¿Es conveniente comprar una casa en este panorama?

Siempre es un buen momento para invertir en inmuebles debido a que son bienes que aumentan su valor con el paso de los años, a diferencia de los instrumentos de inversión en efectivo que dependen de la fluctuación de los mercados, y ahora más que nunca nos encontramos en un momento crítico para las inversiones inmobiliarias, pues los bancos aún no han anunciado incremento en sus tasas de interés hipotecario, lo cual podría suceder en los primeros seis meses del año.

También, gracias al incremento al salario mínimo, la capacidad adquisitiva de los trabajadores formales ahora es mayor y permite una mejor planificación para adquirir una vivienda.

Gracias a la combinación de estos dos factores, este es el momento ideal para  comprar casa en México a través de Vivanuncios, el portal inmobiliario que te ofrece miles de propiedades en todo el país.

Director general del portal inmobiliario Vivanuncios.

Twitter: @BobEsses

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